上海開展“198工業(yè)用地減量化”行動，青浦掀起廠房“拆遷潮”

      上海的減量化行動自2015年陸陸續(xù)續(xù)的開展，主要是針對工業(yè)耗能、污染較大，且經(jīng)濟貢獻能力低的企業(yè)進行關停。2017年的7月，這股潮流涌向了嘉定區(qū)的某工業(yè)園區(qū)。林先生等五人恰在該園區(qū)承租了廠房，各自營生。他們在此已經(jīng)租賃多年，且有一部分的廠房還是自己建造起來的，就這樣，6月的一份告知單徹底改變了五家小工廠的經(jīng)營狀況。告知單上說，根據(jù)市區(qū)兩級政府對華新鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理工作的推進要求，需要對全鎮(zhèn)范圍內的違章建筑進行拆除，你單位已經(jīng)列出拆除計劃，請?zhí)崆白龊冒徇w工作。

      之后，有關單位就針對該園區(qū)的廠房進行了評估，并出具了評估報告，同年的8月，華新鎮(zhèn)建設用地減量化工作領導小組辦公室和園區(qū)的負責人簽訂了《建設用地減量協(xié)議》，該協(xié)議載明，按照青浦區(qū)“198”用地減量化工作的有關規(guī)定，經(jīng)協(xié)商雙方達成一致協(xié)議。協(xié)議簽訂后，園區(qū)的出租方就拿到了補償款。

       根據(jù)相關法律規(guī)定，廠房拆遷中，搬遷獎勵費、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償是給實際在這里經(jīng)營的租戶的，也就是說本來這部分的補償款中，是有林先生等五人的廠房搬遷費用的。林先生在聽到要搬遷的消息后，也在積極的跟房東協(xié)商搬遷補償費用，無奈，對方遲遲拖延時間，以各種理由推脫不給。直到房屋被強拆，林先生等5人還是沒有拿到合理的補償。他們本來抱著協(xié)商的目的的，不想跟對方對簿公堂，但是對方的態(tài)度和作法實在讓人憤怒和心寒。無奈之下，林先生只能委托專業(yè)的律師團隊，幫助維權。

律師們奔波往返，數(shù)次開庭，據(jù)理力爭，終獲合理補償

       以閆老師為核心的團隊律師在接到案子后，絲毫沒有懈怠，第一時間就開展調查取證。林先生告訴我們，此處的廠房都沒有相應的產(chǎn)證、建設規(guī)劃及施工許可等手續(xù)。閆律師認為，基于違章建筑的租賃合同是無效的，出租人和承租人對此都有過錯，現(xiàn)因土地減量化辦理，作為實際的承租人有相應的搬遷等費用，具體數(shù)額要綜合租賃面積、合同履行、減量補償以及原、被告雙方的過錯大小來進行估算。經(jīng)過閆老師的一番分析，林先生等人總算把懸著的心落下來了。功夫不負有心人，從立案到收到判決書，一年半的時間里，終于等到了5戶委托人的勝訴判決書。

在綜合整治的大政策下，我們該如何維權？

      現(xiàn)如今，上海作為全國的規(guī)范性城市，各個方面都需要領先，特別是在城市建設上。其中，企業(yè)的發(fā)展及在推進過程中，解決建設與環(huán)保自建的關系上，有個別的地方還是操之過急。早些年，對那些小企業(yè)或者是存在遺留問題的臨時建筑“一刀切”，只是為了當年的政績，全然不顧來上海打拼的外地投資人和老百姓的生計。這種釜底抽薪的政府做法更是激起了大眾的不滿。2015年以來，結合“五違四必”區(qū)域環(huán)境綜合整治工作，已淘汰劣勢企業(yè)700多家。在這樣大勢所趨、勢如破竹的政策環(huán)境之下，是否還有討論“拆違”的法律空間所在？

      可是我們又看到了這樣的報道描述：“凌晨3時，長夜未盡，松江城管機動中隊的隊員已在洞涇磚橋批發(fā)市場整治攤販；披著晨曦，早上6時半，他們又轉戰(zhàn)在九亭鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境綜合整治大會戰(zhàn)的啟動儀式上；驟雨初歇，甚囂塵上，九富開發(fā)區(qū)10多處拆違現(xiàn)場都看到了他們維持秩序的身影。前天晚上10時隊員還在洞涇磚橋批發(fā)市場整治……”這些統(tǒng)統(tǒng)都是違法行為。面臨這種情況，老百姓是不是就束手無策了？

      當然不是。我們大多數(shù)人在簽訂租賃合同的時候，很少會考慮拆遷等因素，所以基本上都沒有特殊的約定，合同無約定情況下，處理征收與租賃關系的關鍵在于國家征收行為有無侵害承租人的租賃權。侵害的應先解決征收補償關系，再解決租賃關系；未侵害的，可先解決租賃關系。

      所以，在正常的租賃關系存續(xù)期間，出租人獲得租金收益，承租人通過占有、使用房屋而獲取利益。一旦租賃房屋遭遇征收，租賃標的物將不復存在，導致的直接后果就是基于該房屋形成的租賃關系無法繼續(xù)履行，承租人無法繼續(xù)占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的裝修成本付之東流，并帶來相應的營業(yè)、損失。國家的征收行為合法侵害了承租人的租賃權，對于由此導致的裝修、搬遷、營業(yè)等損失，國家理應給予一定的量化補償。

      不過這兩年，我們也遇到不少約定很明確的租賃合同，對于已經(jīng)約定的，以約定內容優(yōu)先。

      然而不論是否有約定，各位老板都要清楚自己承租的廠房情況，年限，以及是否有產(chǎn)證，不要為了貪圖一時的便宜吃了大虧。