2021年，棚戶區改造項目基本“涼涼”了，但叫其他名字的各種“改造”項目卻活躍依舊。城中村改造便是其中的關注重點，畢竟拆遷片區離城市越近，它所牽涉的補償安置利益就越大。老百姓最關心的問題就是，城中村改造能不能按“城”的標準補償?離城那么近，甚至就身處城市之中，還按“村”的標準補償大家豈不是要賠死了?本文，京云拆遷律師就簡明扼要地告訴大家事情的真相……

      
 

【城市拆遷的補償標準】

　　所謂城市房屋拆遷的補償標準，在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行后變得很明朗：

　　1. 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格;

　　2. 被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　第一點的關鍵在于“市場比較法”下的不低于“1:1”的補償比例，也有的地方直接表述為“征一還一”;第二點的關鍵則是專業評估環節的引入，即房屋價值不是靠“一刀切”的標準算出的，而是由征收方以外的第三方評估機構評估得出的。

【“城中村”究竟是城還是村?】

　　“城中村”并非一個準確的法律概念，而是一種約定俗成的稱謂，與“棚戶區”一樣都是不確定的概念。

　　站在被征收人的立場上看，如果“城中村”帶有形容詞意味，即涉案片區只是扎在城市中心長得像“農村”的一塊國有土地，那么大家對補償標準就無需擔心了。國有土地上的房屋征收自然要按前述法定標準來，不存在什么疑問。

　　而如果這里的“城中村”比較名副其實，是城市周邊的一塊農村集體土地，還保留著村委會、村經濟合作社、鄉鎮政府等典型的農村地區特征，那么其也應當適用《土地管理法》的規定實施征收拆遷。

　　在此種更為常見的情形下，590號令的上述“市場價值”補償標準一般就用不上了。對宅基地上房屋的拆遷補償要適用“居住條件有改善”的原則，并依據“地錢+房錢+補助和獎勵”的計算方法得出。

　　這里的“地錢”，通常表述為“宅基地區位補償價”或者“土地使用權基價”，也有的地方直接依據征收農用地的區片綜合地價，按1:1的比例計算。

　　這么一看，單就補償利益而言，農村的房屋拆遷補償標準當然比不上城市的。但若考慮到村集體經濟組織成員所享有的人員安置資格這部分，最終到手的補償安置利益總額也不會少。按人頭給面積，這是城市房屋征收中不會有的節目。

【參照執行城市房屋征收補償標準?不那么容易】

　　很多城中村的被拆遷人又會想到能不能參照執行城市房屋征收補償標準這一老問題。京云拆遷律師此番給大家一個簡單粗暴的解析：

　　最高人民法院《關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第12條第2款的規定，針對的根本不是“城中村改造征收拆遷”，而是農村征地項目中一類極特例的情況——征地時未在合理期限內對地上房屋予以拆遷補償，到拆遷時涉案地塊已被納入城市規劃區，征收方為彌補其怠于履行補償安置職責的過失而在村民的主張下參照執行國有土地上房屋征收補償標準。

　　換言之，對于地和房一并征收、拆遷的項目，這一條這一款是用不上的。很多人將此條款解讀為“城中村改造征收拆遷應參照執行城市房屋征收補償標準”的依據，這純屬誤讀。

　　再換個說法就是，在上述特例情形下，地已經被征收為了國有，地上房屋也就自然成為了國有土地上房屋。此時再去拆人家，當然應當按照國有土地上房屋征收的標準補償了。

　　而對于拆遷時地仍是集體土地的片區，上述規定顯然不會被適用。

【非征收類城中村改造，補償要靠自己談】

　　以上我們分析的都是征收性質的城中村改造，當然還有不是征收的“協議搬遷”類城中村改造項目，譬如廣東省的由村集體、開發商發起的“舊村莊改造”之類。

　　這類項目一般無所謂“補償標準”，關鍵在于村民去和拆遷方協商談判。談得成，就全面改造;談不成，就微改造或者暫不改造。主動權應當牢牢掌握在村民和代表村民利益的村委會、村集體手中，而不應被拆遷方牽著鼻子走。

　　京云拆遷律師最后要提示居住于城中村內的村民朋友的是，無論你所面臨的改造項目是上述何種情形，“越拆越好”而不是“越拆越窮”都應當成為顛撲不破的原則。在此原則基礎之上，我們可以考慮配合改造、簽約搬遷;補償到不了“1:1”甚至動輒組織逼簽、幫拆，那么對不起，簽字交鑰匙可以免談了，余下的就是委托律師提起法律程序。至于涉案項目的補償安置方案中規定能不能參照執行城市房屋補償標準，或許并沒有那么重要，爭取你能拿到手的全部補償、安置利益，是更為重要和現實的。(王小明/文)

　　如對于征收補償方案不滿意，或想要提高賠償標準的話，可以找云合專業律師網的拆遷律師幫你。