目前，全國各地都在進(jìn)行城市改造，伴隨而來是房屋拆遷和安置，其中一部分的動遷房買賣糾紛也很常見。動遷房買賣的風(fēng)險有很多，有部分買家會遇到這樣的問題：購買了動遷房后，由于賣家自身債權(quán)債務(wù)等多種原因，這個房屋被法院查封了，買家在簽訂買賣合同的時候，多數(shù)都不懂，稀里糊涂簽了字，但是到后來過戶的時候才發(fā)現(xiàn)，這個時候，該怎么辦呢？
 
1、動遷房滿三年可以上市交易
 
       根據(jù)《上海市住房保障房屋管理局關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題通知》第一條規(guī)定，被動遷居民家庭取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）滿3年的動遷安置房可以轉(zhuǎn)讓、出租。凡自房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）發(fā)證日期起至房地產(chǎn)交易合同（包括買賣合同，租賃合同，下同）網(wǎng)上備案時間滿3年的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以受理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案。第二條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）或取得房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補償安置協(xié)議滿3年的，在辦理房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后可以轉(zhuǎn)讓、出租。房地產(chǎn)登記機構(gòu)在受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃合同登記備案時，應(yīng)當(dāng)核驗房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、拆遷補償安置協(xié)議。
 
       根據(jù)上述條款的分析，我們可以得知：動遷房能夠交易的前提滿足下面兩者之一即可：一個是房屋的小產(chǎn)證滿三年，一個是大產(chǎn)證和動遷協(xié)議同時滿三年。
 

2.動遷房的買受人可以提執(zhí)行異議
 
       根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

       在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
       在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
       已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
       非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
 這是對買受人提出執(zhí)行異議作出的前提條件的規(guī)定，如果不滿足這四個要件之一，那么買受人的執(zhí)行異議就有可能被駁回。我們作下列風(fēng)險提示，如果有不明白的，歡迎致電咨詢！
       第一、不論提出執(zhí)行異議者（如動遷房買受人）是否知道其與被執(zhí)行人（如賣房人）簽訂合同之前不動產(chǎn)（如房屋）已經(jīng)被查封，只要在簽訂合同之前房子已經(jīng)被查封，執(zhí)行異議申請就得不到支持。因此，在這里提醒各位買家，在簽訂合同之前一定要事先做好準(zhǔn)備，通過中介或者咨詢專業(yè)律師，查明該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問題，不要稀里糊涂的直接簽訂合同。
       第二、不論動遷房簽訂于滿三年之前還是滿三年之后，合同一般都是有效的。

       第三、只要買受人拿到了鑰匙或者實際占有該房屋或者是該房屋出租給別人了，即該房屋在買房人的管控之下，都代表著動遷房已經(jīng)交付了，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的交易方式是動遷房買受人支付大部分房款后裝修入住標(biāo)的房屋，待辦理過戶手續(xù)之日在支付尾款。因此，大多數(shù)的買受人都符合交付的條件。
       第四、買房人在買房中很少有一次性付款，一般都是分期付款，只要買房人已經(jīng)按照合同約定支付了前期的房款，并且將剩余的房款按照人民法院的要求交付執(zhí)行（以代管款的方式交到法院）就可以。

       第五、不是因為買家的自身原因?qū)е路课輿]有辦理過戶登記。如有些買房人為了避稅，在房子具備過戶條件的情形下故意拖延不辦理過戶手續(xù)，這樣買房人就是有過錯的，執(zhí)行異議不能得到支持。這是因為，法院認(rèn)為動遷房未滿三年的不能交易，對此，房產(chǎn)證或者產(chǎn)調(diào)上都是明確注明的，相關(guān)的政策也是公開的，房屋買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該限售政策，但是買受人明知動遷房在滿三年前不得交易仍然交易，那么房屋不能過戶就是因為買受人的原因，買受人有過錯，所以就不支持買受人的執(zhí)行異議。