2009年，楊某與北京卓越開(kāi)發(fā)有限公司簽訂房屋租賃合同，承租卓越公司的房屋開(kāi)辦幼兒園，約定租期20年。租賃合同里同時(shí)約定:一方單方終止合同，應(yīng)提前一個(gè)月通知，并以1個(gè)月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對(duì)方違約金。2017年，卓越公司突然通知楊某要與其解除合同，讓他盡快搬走。楊某認(rèn)為租賃合同正在正常履行中，卓越公司突然解除合同不合法，遂回復(fù)卓越公司拒絕搬走。但是沒(méi)想到楊某口頭拒絕卓越公司之后沒(méi)幾天，就接到了卓越公司發(fā)來(lái)的律師函。律師函的內(nèi)容是卓越公司要與楊某解除合同，并且同意支付1個(gè)月房租作為違約金。限楊某收到通知后10日內(nèi)處理完此事，否則就起訴楊某。

   
 

　　楊某收到律師函后傻眼了，不知道律師函說(shuō)的是否合法。查看了自己簽訂的合同，里面確實(shí)有約定:一方單方終止合同，應(yīng)提前一個(gè)月通知，并以1個(gè)月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對(duì)方違約金。但是開(kāi)辦的幼兒園正在經(jīng)營(yíng)中，突然搬走，涉及太多問(wèn)題，就算是想搬走也不是一時(shí)半會(huì)兒就能搬走的。不知道如何應(yīng)對(duì)的楊某來(lái)到北京浩云律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢，浩云劉律師接待了他。

　　和楊某詳細(xì)了解完案情，并且仔細(xì)審核了楊某與卓越公司簽訂的租賃合同后，劉律師認(rèn)為：①案涉租賃合同有效。由于租賃合同約定合同租期20年、限定功能為幼兒園，從訂立合同本意看，雙方并無(wú)同意卓越公司可任意解除合同的真實(shí)意思表示，否則，雙方對(duì)合同期限20年約定形同虛設(shè)。楊某承租本案訴爭(zhēng)場(chǎng)所用于開(kāi)辦幼兒園，必然要花費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行建設(shè)、辦理開(kāi)辦手續(xù)、招生等工作，如在合同中同意卓越公司可毫無(wú)正當(dāng)理由任意通知解除合同，那么將使楊某為此遭受巨大損失，此不符合雙方簽約本意。②訴爭(zhēng)該款所在部分系對(duì)雙方責(zé)任具體約定，且訴爭(zhēng)條款對(duì)應(yīng)結(jié)清其他相關(guān)款項(xiàng)性質(zhì)、范圍亦未作出明確約定，故該款約定應(yīng)系對(duì)合同履行中違約責(zé)任的約定，并非賦予雙方任意解除合同權(quán)利。在楊某未違約且不同意解除合同情形下，卓越公司不能單方解除合同。

　　劉律師的分析給了楊某信心，不再擔(dān)憂律師函的事情。后來(lái)卓越公司起訴楊某后，楊某隨即委托了浩云劉律師代理此案。最終，法院判決駁回卓越公司的訴訟請(qǐng)求。

　　通過(guò)此案例，浩云劉律師提醒大家一些實(shí)務(wù)要點(diǎn)：租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應(yīng)提前告知對(duì)方并支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權(quán)，應(yīng)根據(jù)履約本意、違約責(zé)任具體約定等客觀情況予以具體分析。若是長(zhǎng)期租約且租賃目的明確，應(yīng)認(rèn)定該條款約定應(yīng)系對(duì)合同履行中違約責(zé)任約定，并非賦予雙方任意解除合同權(quán)。