2016年，李女士看到一則北京某職業(yè)學(xué)院用教職工改建的老年公寓的宣傳，該公寓建在學(xué)校里面，周圍環(huán)境優(yōu)美，綠化不錯(cuò)，十分安靜。李女士覺(jué)得這套房子適合養(yǎng)老，就花了37萬(wàn)買了一套。不過(guò)雙方并沒(méi)有簽訂《房屋買賣合同》，而是簽了一份會(huì)員協(xié)議。起初李女士并沒(méi)有在意，在里面一住就是7年。
       

　　可如今房子頻頻出現(xiàn)問(wèn)題，屋頂一直往下漏水，困擾著李女士的生活，李女士多次和校方反映，一直無(wú)人接待，李女士一氣之下?lián)艽蛄?2345的電話。不料這通電話讓李女士知道了她買的房子竟然涉嫌違建，李女士一時(shí)無(wú)措，她找到了找到北京電視臺(tái)《律師幫幫忙》欄目組，欄目組邀請(qǐng)到北京京云律師事務(wù)所主任王興華現(xiàn)場(chǎng)為李女士答疑解惑。
      

      那么這個(gè)會(huì)員協(xié)議該如何定性？有沒(méi)有法律效力呢？

     王興華律師通過(guò)查證發(fā)現(xiàn)北京某職業(yè)學(xué)院是私立學(xué)院，它通過(guò)民營(yíng)的方式拿到了一部分土地，這部分土地在土地定性里叫做教育用地，非常便宜，不需要交土地出讓金，但是它的定性無(wú)法建商品房，能夠辦房產(chǎn)證的商品房是不能建的，只能建學(xué)校宿舍、教學(xué)樓及相關(guān)的配套。這里面的根本定性就是土地使用權(quán)的定性導(dǎo)致它不可能是正常的商品房，但李女士卻真金白銀的購(gòu)買了該校內(nèi)的房產(chǎn)，簽了一個(gè)會(huì)員協(xié)議，簽了50年的使用權(quán)，李女士覺(jué)得雖然簽的是會(huì)員合同，但是合同中約定的服務(wù)管理和會(huì)員期限以及各種權(quán)利，都和商品房差別不大，也就沒(méi)有追究。
       
       王興華律師表示：會(huì)員實(shí)際上是一個(gè)學(xué)員的意思，首先是學(xué)員要在學(xué)院里面上學(xué)，學(xué)院提供公寓給學(xué)員使用，但是學(xué)員在學(xué)院的教育是3到5年，甚至7到8年都可以理解，然而給一個(gè)老年人50年的教育，其實(shí)本身就是一個(gè)規(guī)避法律的行為。

　　國(guó)家給予教育服務(wù)的用地，沒(méi)要土地出讓金，還很便宜，是為了發(fā)展教育。發(fā)展教育實(shí)際上有國(guó)家的公益性質(zhì)。從這個(gè)角度來(lái)看，公益土地沒(méi)有交土地出讓金，不能為了盈利往外出售。但是北京某職業(yè)學(xué)院當(dāng)時(shí)建了房屋之后，把它的50年的使用權(quán)賣了出去，等于說(shuō)是一種變相的買賣行為。

　　王興華律師指出，從定性上來(lái)看這個(gè)會(huì)員協(xié)議應(yīng)該更接近于違法買賣房屋，北京某職業(yè)學(xué)院變相把公益土地的使用權(quán)賣出去了，這里面的違法是明顯的。王興華律師認(rèn)為該學(xué)院是利用教育土地建設(shè)房屋，通過(guò)簽訂會(huì)員協(xié)議，達(dá)到出售盈利的目的。而根據(jù)會(huì)員合同的約定，要想解決爭(zhēng)議，需要率先通過(guò)北京仲裁委員會(huì)。

       如今李女士已經(jīng)得知這處房子涉嫌違建，那么這一點(diǎn)對(duì)于解決糾紛能起到什么作用？如果必須通過(guò)仲裁解決問(wèn)題，她又該如何應(yīng)對(duì)呢？

　　王興華律師認(rèn)為認(rèn)定房屋涉嫌違建需要進(jìn)一步調(diào)查，認(rèn)定違建的可能性有幾種，一是北京某職業(yè)學(xué)院沒(méi)有報(bào)規(guī)劃，二、北京某職業(yè)學(xué)院報(bào)了規(guī)劃沒(méi)有按規(guī)劃建設(shè)，三、北京某職業(yè)學(xué)院報(bào)了規(guī)劃也按規(guī)劃建設(shè)了沒(méi)有按規(guī)劃使用，而是賣給了社會(huì)上的人員居住使用，四、涉案房屋本身不能辦房產(chǎn)證，只是學(xué)院內(nèi)部宿舍，那么可以在這里邊直接定性它就不是有產(chǎn)權(quán)證的房子。本身是違章建筑租賃的合同是可以解除的，而且是無(wú)效的，就從這一點(diǎn)李女士也可以解除合同。

　　王興華律師指出，如果是解除合同，北京某職業(yè)學(xué)院按照合同約定返還李女士購(gòu)房款就行了，如果是合同無(wú)效，北京某職業(yè)學(xué)院是需要承擔(dān)責(zé)任的，至于責(zé)任怎么承擔(dān)，需要仲裁員考慮。王興華律師建議李女士大膽的提起仲裁，并且搜集資料和相關(guān)證據(jù)，制定訴訟方案，確認(rèn)合同無(wú)效，要求北京某職業(yè)學(xué)院賠償。通過(guò)李女士的事再次提醒大家，買房時(shí)不要聽(tīng)對(duì)方銷售人員的鼓吹，最終我們簽字的時(shí)候，還要認(rèn)真的看合同，不然很有可能讓自己陷入非常不利的境地。