由“學(xué)區(qū)房”糾紛引發(fā)損失到底能賠償多少？
2021-11-10 閱讀：559
一、背景導(dǎo)讀
每逢上學(xué)季節(jié)，家長(zhǎng)們都在為孩子上學(xué)而努力工作。他們滔滔不絕地說(shuō)：
你的家人可以直接進(jìn)入“十四大高中”的初級(jí)中學(xué)!”
隔壁老王家的兒子能進(jìn)公辦教育小學(xué)的第一、二梯隊(duì)的企業(yè)！
我希望我能把我的孩子自己送進(jìn)學(xué)生示范城市幼兒園！
目前，很多購(gòu)房者，無(wú)論是商業(yè)投資開(kāi)發(fā)還是自住，都必須考慮到一個(gè)重要因素，那就是“校區(qū)住房”，而開(kāi)發(fā)商也知道購(gòu)房者的需求，很多問(wèn)題都是利用校區(qū)住房的宣傳教育理念來(lái)吸引顧客。
事實(shí)上，許多購(gòu)買(mǎi)所謂“學(xué)區(qū)房”的人沒(méi)有機(jī)會(huì)獲得教育資源。這樣的糾紛怎么解決？
二、案例介紹
上海青浦地區(qū)徐女士在目前“學(xué)區(qū)房”的麻煩,看到這些孩子學(xué)習(xí)到了我們上學(xué)的年齡,但買(mǎi)一個(gè)房間后,開(kāi)發(fā)商之間沒(méi)有做下來(lái)小產(chǎn)證,并劃定初入學(xué)的承諾問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行實(shí)現(xiàn),因?yàn)槟撬鶎?shí)驗(yàn)研究小學(xué)教育根本原因就在發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍之內(nèi)。徐女士說(shuō)：“原先需要學(xué)生花費(fèi)時(shí)間成本費(fèi)用高昂的購(gòu)房款購(gòu)買(mǎi)了這里的房子，就是通過(guò)企業(yè)員工為了提高一個(gè)影響孩子對(duì)于自己上學(xué)，不然誰(shuí)會(huì)花這么高的價(jià)錢(qián)買(mǎi)啊！我還留著那時(shí)開(kāi)發(fā)商給我的小冊(cè)子。上面清清楚楚地寫(xiě)著那所小學(xué)的名字。現(xiàn)在這樣孩子們都長(zhǎng)大了，可以去上學(xué)了。小學(xué)的建設(shè)社會(huì)還沒(méi)有開(kāi)始。我該怎么辦？開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)不是明擺著欺騙以及中國(guó)人嗎？”
三、辦案經(jīng)過(guò)
1.云合專業(yè)律師網(wǎng)律師了解到徐女士多次未能與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，因此她不得不訴諸法律，尋求北京房產(chǎn)律師的幫助。在收到案例后，我們需要團(tuán)隊(duì)仔細(xì)閱讀由徐女士和開(kāi)發(fā)商簽署的買(mǎi)賣(mài)雙方的合同，該合同比較了企業(yè)交付和證書(shū)處理的約定時(shí)間，可以清楚地看出：“合同管理相關(guān)補(bǔ)充條款1第18條規(guī)定，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因分析，在房屋信息交付后6個(gè)月內(nèi)，未出具徐女士名下的房屋建筑產(chǎn)權(quán)保護(hù)證書(shū)。自第六個(gè)月期滿后，每逾期一天，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)總房?jī)r(jià)0.03％的違約金，直至小產(chǎn)權(quán)證簽發(fā)之日，因此，我們提出了相應(yīng)的上訴：
第一，要求開(kāi)發(fā)商向徐女士支付企業(yè)逾期的違約證書(shū);
二是要求開(kāi)發(fā)商向徐女士賠償未履行承諾的學(xué)區(qū)住房。
2、開(kāi)發(fā)商這邊我們可以通過(guò)給出的回應(yīng)說(shuō)，徐女士訴請(qǐng)逾期辦證違約金制度發(fā)展已經(jīng)成為不能沒(méi)有超過(guò)世界其他公司訴訟時(shí)效。確實(shí)，開(kāi)發(fā)商最初在辦理大額生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可證管理方面能力有所拖延，但在開(kāi)發(fā)商整改工作過(guò)程中，小業(yè)主阻礙了行為，擴(kuò)大的損失不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，因此根據(jù)合同約定的每天3/10,000的標(biāo)準(zhǔn)成本過(guò)高，如果學(xué)生給予罰款，要求不斷調(diào)整國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。徐女士可以訴請(qǐng)學(xué)區(qū)房補(bǔ)償款，同樣也已超過(guò)其他相關(guān)訴訟方式進(jìn)行分析時(shí)效。此外，學(xué)區(qū)房只是開(kāi)發(fā)商出售時(shí)的宣傳，徐女士需要研究證明其學(xué)齡子女教育入學(xué)的事實(shí)，所以他們不同意徐女士的呼吁。
四、法院判決
1、開(kāi)發(fā)商在銷售推廣材料中不包含: 中央經(jīng)濟(jì)生活圈，喜歡你的私家車(chē)配套學(xué)校有 xx 小學(xué)，xx 實(shí)驗(yàn)研究中學(xué)。開(kāi)發(fā)商網(wǎng)站的網(wǎng)頁(yè)顯示項(xiàng)目概況、區(qū)域流量、周邊支持、公寓類型介紹、圖片欣賞等。周邊支持學(xué)校被列為 xx 小學(xué)和 xx 實(shí)驗(yàn)中學(xué)，雖然買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商之間的預(yù)售合同沒(méi)有就教育設(shè)施周邊地區(qū)達(dá)成一致，但沒(méi)有具體說(shuō)明支持學(xué)校的定義。根據(jù)中國(guó)的歷史發(fā)展和公共文化認(rèn)同，案件中提到的兩所學(xué)校是眾所周知的，徐女士購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)管理房不是一個(gè)叫做“校區(qū)住房”的協(xié)議.發(fā)展商宣傳資料中「徐小姐」提及的兩所學(xué)校，并非《城市規(guī)劃條例》所指由發(fā)展商營(yíng)辦的附屬學(xué)校，而是由教育局發(fā)展和管理的學(xué)校，學(xué)生來(lái)源由教育局安排。區(qū)內(nèi)的「徐小姐」指定為 xx 小學(xué)及 xx 實(shí)驗(yàn)中學(xué)區(qū)。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)決定。發(fā)展商在銷售產(chǎn)品時(shí)，明顯不宜以支持技工學(xué)校的方式宣傳 xx 小學(xué)和 xx 實(shí)驗(yàn)研究中學(xué)的學(xué)生的學(xué)習(xí)，而且發(fā)展商也沒(méi)有詳細(xì)說(shuō)明有關(guān)的工作條件，許女士很可能對(duì)這個(gè)問(wèn)題有誤解，從而可能與發(fā)展商就支持學(xué)校的理解產(chǎn)生爭(zhēng)議。
2.但現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明，徐女士購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)因支持學(xué)校的宣傳而遠(yuǎn)高于同區(qū)域房?jī)r(jià)，因此約定的合同價(jià)格不存在明顯的不公平。根據(jù)徐女士的陳述，配套學(xué)校是她購(gòu)房的首要要素，所以徐女士在明知本案涉及的兩所學(xué)校屬于教育局相對(duì)學(xué)區(qū)的情況下，也有義務(wù)對(duì)配套學(xué)校及對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)進(jìn)行必要的了解，并查看開(kāi)發(fā)商的宣傳內(nèi)容。考慮到許女士基于對(duì)企業(yè)一般學(xué)生的了解，對(duì)教育子女可能通過(guò)相應(yīng)入學(xué)的期望，雖然不是影響合同訂立的根本政治因素，但在國(guó)內(nèi)也需要有一定的合理性，其社會(huì)期望未能實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商未能進(jìn)一步詳細(xì)分析解釋不無(wú)關(guān)系。因此，根據(jù)原與開(kāi)發(fā)商各自的態(tài)度、行為、預(yù)售合同約定、開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品銷售宣傳的內(nèi)容、徐女士實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生、學(xué)區(qū)的不適宜性等。，我們會(huì)酌情考慮徐女士主張的損失，開(kāi)發(fā)商賠償徐女士3000元。
五、云合專業(yè)律師網(wǎng)律師進(jìn)行評(píng)析
1. 作為買(mǎi)家，在銷售面前有一定的識(shí)別能力。
針對(duì)目前我國(guó)社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題，許多開(kāi)發(fā)商在推銷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)大肆宣傳，搞一些花招，但是根據(jù)《廣告法》的有關(guān)法律規(guī)定，廣告中不得使用含有虛假問(wèn)題或誤導(dǎo)性信息的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)中國(guó)消費(fèi)者。在上述案件中，許女士被代理商、銷售人員和開(kāi)發(fā)商誤導(dǎo)，宣傳他們正在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)的住宅。對(duì)于這家企業(yè)能夠利用網(wǎng)絡(luò)廣告信息進(jìn)行虛假宣傳的財(cái)產(chǎn)行為，我們必須繼續(xù)保持警惕，必須檢查該地區(qū)相關(guān)教育資源管理部門(mén)的教育規(guī)劃。
2.可以向有關(guān)行政部門(mén)投訴。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商這種虛假宣傳的行為，購(gòu)房者可以向工商企業(yè)行政資源管理相關(guān)部門(mén)投訴，中國(guó)工商行政成本管理工作部門(mén)將對(duì)違法犯罪行為方式進(jìn)行核實(shí)，對(duì)利用虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者的房地產(chǎn)賣(mài)家進(jìn)行行政處罰。
3.可以依法提起民事訴訟
就像我們生活中的徐女士一樣，她拿著法律武器維護(hù)學(xué)生自己的權(quán)利。因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)買(mǎi)校園房的根本原因是享受教育資源的分配，虛假宣傳購(gòu)買(mǎi)校園房不能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目的，且出賣(mài)人不履行合同義務(wù)或者其合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行或者采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的責(zé)任。
4、中介費(fèi)是否需要我們進(jìn)行支付呢？
出于同樣的原因，如果中介公司正在進(jìn)行宣傳，它不履行告知真相的義務(wù)，并且向買(mǎi)方進(jìn)行虛假宣傳。由于其提供的中介服務(wù)存在缺陷，合同管理的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)方也有合理理由不支付相應(yīng)的中介費(fèi)。
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