2016 年5月，河北某房地產開發有限公司在劉大爺住所附近宣傳其開發的天鵝湖西山廊橋項目，引起了劉大爺的注意。劉大爺乘坐河北某房地產開發有限公司的看房車至項目所在地塊，參觀了樣板間及項目所在位置周邊環境。看房時，河北某房地產開發有限公司明確表示其項目五證齊全，劉大爺于看房當日，在天鵝湖西山廊橋項目認購了一套面積為96.68 平方米的房屋。

買賣事宜達成一致意見后，劉大爺填寫認購書，對房屋坐落、面積、價款進行了約定，并向河北某房地產開發有限公司支付認購金 200 元。認購書約定涉案房屋銷售價款為 698000元，銷售人員表示由于促銷，實際購房款為 628200 元。劉大爺先后于同年5月7日向河北某房地產開發有限公司交付定金 20000 元，5月14日交付購房款 479000 元，5 月26 日交付購房款 129000 元。至此，劉大爺向河北某房地產開發有限公司支付完全部購房款共計 628200 元。

在支付最后一筆款項時，河北某房地產開發有限公司表示由于劉大爺逾期付款，需要向其支付違約金，劉大爺年事已高，在河北某房地產開發有限公司銷售人員催促下向其支付“違約”金 309.6 元。在簽訂合同時，河北某房地產開發有限公司表示因前期認購事宜均由劉大爺辦理，現合同需要由劉大爺與老伴一起作為買受人，需要補交“更名費”，劉大爺遂于 2016年5月20日向河北某房地產開發有限公司支付更名費 500 元。隨后，雙方補充簽訂《商品房預定合同》。合同約定交房日期為 2019 年12 月31日，但 2019 年下半年劉大爺多次至房屋所在地塊查看，發現項目并未動工，也未取得商品房預售許可證。

劉大爺覺得開發商一直不動工，長期拖下去，對自己不利，于是找到北京京云律師事務所尋求幫助，律所指派羅紅律師代理此案。

劉大爺與河北某房地產開發有限公司雙方簽訂的合同雖名《商品房預定合同》，但已經具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且河北某房地產開發有限公司已經按照約定收受購房款，該合同應當認定為商品房買賣合同。

河北某房地產開發有限公司在未取得商品房預售許可證明的情況下，與劉大爺簽訂的合同應屬無效，河北某房地產開發有限公司基于此取得的相應利益應予返還。

為維護劉大爺的合法權益，羅紅律師作為劉大爺的代理律師向法院提起訴訟，請求法院判決劉大爺與河北某房地產開發有限公司簽訂的《商品房預定合同》無效，并全額退還購房款及以購房款為基數所產生的利息。

對劉大爺第一項訴請無異議，第二、三項訴請由法院依法判決。河北某房地產開發有限公司對與劉大爺簽訂合同的基本事實無異議，涉案房屋確實是沒有取得預售許可。

在本案中，河北某房地產開發有限公司尚未取得涉案房屋的預售許可證，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預定合同，應當認定無效，所以劉大爺與河北某房地產開發有限公司于 2016 年5月8日簽訂的《商品房預定合同》無效。

合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，因該合同無效系河北某房地產開發有限公司未取得商品房預售許可證，河北某房地產開發有限公司有一定的過錯，故劉大爺請求河北某房地產開發有限公司返還購房款 628200 元、“更名費”500 元、“違約金309.6 元的訴訟請求應予支持。劉大爺請求河北某房地產開發有限公司支付利息的訴訟請求不違反法律規定，亦應予以支持。

經過庭審質證、法院宣判，劉大爺在京云律師的幫助，其合法權益得到了保障。