楊先生購買了當地某開發商的房屋，位于該單元頂層，雙方簽了買賣合同后，開發商說只要再交150萬頂樓樓面使用費，該房屋對應的頂樓面積可以交給楊先生自由使用，楊先生很心動，于是和開發商又簽了個《協議》，買下了頂樓樓面的使用權。

房子到手后，楊先生本想在頂樓樓面上加蓋閣樓，卻被其他業主和物業投訴，最終什么也做不了。那么，對于頂層樓面，開發商有權出售嗎？楊先生可以自由使用頂樓樓面？

北京京云律師事務所主任、王興華律師表示：

根據我國法律規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。而頂樓的樓面使用權應當屬于整棟樓業主共有，開發商無權將其轉讓給某一業主，這種出讓行為不僅侵害了其他業主對公用平臺的使用權，也妨礙了物業服務公司對部分公用設施的養護、維修等物業服務工作的進行。

所以，楊先生無法自由使用頂樓樓面，與開發商訂立的合同目的無法實現，楊先生可以主張解除合同，開發商應該退還150萬元。而且開發商就合同解除存在主要過錯，法院會酌定開發商賠償楊先生的利息等經濟損失。

也在這提醒大家，樓頂的空間并不必然屬于頂層業主享有，在開發商做出類似承諾時，大家最好查明開發商的相關規劃是否合法，實在弄不清楚的可以及時咨詢專業人士。

《民法典》

第五百六十三條  有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

第五百六十六條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

第二百七十一條  業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。