楊先生購(gòu)買了當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商的房屋，位于該單元頂層，雙方簽了買賣合同后，開發(fā)商說只要再交150萬頂樓樓面使用費(fèi)，該房屋對(duì)應(yīng)的頂樓面積可以交給楊先生自由使用，楊先生很心動(dòng)，于是和開發(fā)商又簽了個(gè)《協(xié)議》，買下了頂樓樓面的使用權(quán)。

房子到手后，楊先生本想在頂樓樓面上加蓋閣樓，卻被其他業(yè)主和物業(yè)投訴，最終什么也做不了。那么，對(duì)于頂層樓面，開發(fā)商有權(quán)出售嗎？楊先生可以自由使用頂樓樓面？

北京京云律師事務(wù)所主任、王興華律師表示：

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。而頂樓的樓面使用權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于整棟樓業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將其轉(zhuǎn)讓給某一業(yè)主，這種出讓行為不僅侵害了其他業(yè)主對(duì)公用平臺(tái)的使用權(quán)，也妨礙了物業(yè)服務(wù)公司對(duì)部分公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修等物業(yè)服務(wù)工作的進(jìn)行。

所以，楊先生無法自由使用頂樓樓面，與開發(fā)商訂立的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，楊先生可以主張解除合同，開發(fā)商應(yīng)該退還150萬元。而且開發(fā)商就合同解除存在主要過錯(cuò)，法院會(huì)酌定開發(fā)商賠償楊先生的利息等經(jīng)濟(jì)損失。

也在這提醒大家，樓頂?shù)目臻g并不必然屬于頂層業(yè)主享有，在開發(fā)商做出類似承諾時(shí)，大家最好查明開發(fā)商的相關(guān)規(guī)劃是否合法，實(shí)在弄不清楚的可以及時(shí)咨詢專業(yè)人士。

《民法典》

第五百六十三條  有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

第五百六十六條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

第二百七十一條  業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。