由于我們國家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策進(jìn)行調(diào)整、環(huán)保政策和安全管理政策的強(qiáng)化所帶來的房屋征收與拆遷活動日漸頻繁。毫無疑問，房屋征收拆遷已經(jīng)成為城市建設(shè)和發(fā)展的一項(xiàng)重要活動。而在諸多征收拆遷活動中，企業(yè)征收拆遷是一個發(fā)展比較分析復(fù)雜的問題。由于企業(yè)征收拆遷，不僅要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且要考慮企業(yè)征收拆遷后恢復(fù)重建過程中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上企業(yè)搬遷背后隱藏的巨大商業(yè)價(jià)值以及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)與當(dāng)?shù)卣g千絲萬縷的聯(lián)系，許多企業(yè)在面臨征收拆遷問題時，往往會從一方轉(zhuǎn)向另一方，錯失談判的機(jī)會，最終陷入困境。云合專業(yè)律師網(wǎng)憑借其多年企業(yè)征收拆遷管理方面的豐富教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，在此幫助您一步步揭開一個企業(yè)產(chǎn)品征收拆遷的神秘面紗。本文將重點(diǎn)針對湖南省企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀，針對湖南省不同的規(guī)定，也結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行分析。

一、湖南企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

        根據(jù)《國有土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》（以下問題簡稱《征補(bǔ)條例》）以及《湖南省教育實(shí)施＜國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作條例＞辦法》（《湖南省征補(bǔ)辦法》）的有關(guān)法律規(guī)定，湖南省一個企業(yè)在拆遷征收使用過程中，能夠通過獲得的補(bǔ)償研究項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)要求如下：

（一）房產(chǎn)、建筑物及土地補(bǔ)償

       根據(jù)湖南省的辦法和各市有關(guān)征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施辦法，企業(yè)的房產(chǎn)和土地補(bǔ)償一般可以采取貨幣補(bǔ)償或房產(chǎn)權(quán)交換兩種方式。由于我國不同的補(bǔ)償方式，對于停產(chǎn)停業(yè)損失、安置補(bǔ)助費(fèi)用等其他費(fèi)用會有所不同，需結(jié)合中國企業(yè)發(fā)展本地的征收拆遷政策環(huán)境以及提高企業(yè)通過自身經(jīng)營的實(shí)際生活情況作出判斷。

1、房產(chǎn)及其他建筑物補(bǔ)償

       企業(yè)的經(jīng)營場所主要包括工業(yè)廠房、倉庫以及職工宿舍和辦公樓。具體補(bǔ)償面積是根據(jù)有關(guān)房產(chǎn)證的建筑面積計(jì)算的，由于歷史原因不能辦理房地產(chǎn)證和土地證，可以根據(jù)實(shí)際計(jì)量確定。企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)及其他建筑物的補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究主要可以依據(jù)評估工作報(bào)告，主要通過考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑工程結(jié)構(gòu)、新舊文化程度、建筑面積問題以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價(jià)值的因素。

2、土地補(bǔ)償

       企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有多種，分為轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，還可以在改制過程中，將土地使用權(quán)折價(jià)，作為企業(yè)資產(chǎn)收益。此外，通過融資租賃城市建設(shè)用地，甚至以鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)文化形式租用集體土地者也大量研究存在。對于企業(yè)來說，最大的資源是土地資源，但是湖南省的規(guī)定和措施都沒有明確土地的價(jià)值和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。而對于中國集體土地上部分企業(yè)征收拆遷關(guān)于農(nóng)村土地的補(bǔ)償一般按評估市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，具體的補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)如果一個企業(yè)為承租人或者通過第二承租人，就會涉及到與土地資源使用權(quán)人誰有權(quán)獲得土地補(bǔ)償?shù)膯栴}，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)以證書或租賃服務(wù)合同為準(zhǔn)。

（二）設(shè)備、設(shè)施補(bǔ)償

      設(shè)備設(shè)施搬遷的補(bǔ)償價(jià)值，主要是指設(shè)備在搬遷過程中的拆卸、包裝、運(yùn)輸、安裝和調(diào)試費(fèi)用，以及原設(shè)備基礎(chǔ)剩余價(jià)值的損失，即在保證設(shè)備正常工作條件和運(yùn)行性能、客觀合理的直接費(fèi)用的前提下，假定設(shè)備從原設(shè)備搬遷到新的地點(diǎn)。根據(jù)《湖南省征補(bǔ)辦法》第十二條的規(guī)定，對于企業(yè)設(shè)備的搬遷費(fèi)以及技術(shù)設(shè)備因搬遷喪失學(xué)習(xí)使用時間價(jià)值，首先應(yīng)由房屋征收管理部門與被征收人參照相關(guān)服務(wù)行業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定，若協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)通過評估方法確定。此外，湖南省地級市也制定了征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)實(shí)施辦法，并規(guī)定了設(shè)備設(shè)施搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。例如長沙、湘潭、衡陽三地的規(guī)定，基本上是對于可搬遷設(shè)備，一般可以根據(jù)搬遷實(shí)際發(fā)展情況分析評估后確定補(bǔ)償費(fèi)用；對于我們無法搬遷或者自己無法得到恢復(fù)正常使用的設(shè)備，則按相關(guān)法律規(guī)定學(xué)生通過風(fēng)險(xiǎn)評估方法直接確定補(bǔ)償費(fèi)用；對于已廢棄的設(shè)備，則不予補(bǔ)償。

（三）停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償

      按照《湖南省征收補(bǔ)償辦法》第14條的規(guī)定，企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)造成的直接損失，按照被征收房屋估價(jià)的每月7‰予以賠償。停產(chǎn)停業(yè)期限，按照中國實(shí)際問題停產(chǎn)停業(yè)的月數(shù)進(jìn)行分析計(jì)算。企業(yè)認(rèn)為停產(chǎn)、停業(yè)損失超過上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在征收前一年度實(shí)際經(jīng)營情況和有關(guān)證明材料提供給收房部門，由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估并給予賠償。

      應(yīng)當(dāng)需要注意的是，如果不能擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房，則存在問題征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；如果沒有擅自改變非住宅建筑房屋用途的，則會有按照自己原有產(chǎn)品用途可以計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失的風(fēng)險(xiǎn)。因此，云合專業(yè)律師網(wǎng)提醒您，您所在地區(qū)在準(zhǔn)備征收時，請注意核實(shí)近年來在您的營業(yè)執(zhí)照和納稅憑證上登記的相關(guān)信息，并注意收集和妥善保存其他相關(guān)證據(jù)，從而提高征收過程中的談判標(biāo)準(zhǔn)，獲得滿意的補(bǔ)償。

（四）臨時安置補(bǔ)助費(fèi)用及搬遷進(jìn)行獎勵成本費(fèi)用等

       臨時安置補(bǔ)貼一般都是在通過產(chǎn)權(quán)交換和執(zhí)行過渡安置協(xié)議的情況下進(jìn)行的。根據(jù)《湖南省征補(bǔ)辦法》第二十條、第二十一條的規(guī)定，一方面企業(yè)如果在一個過渡安置工作期間可以自行進(jìn)行解決資金周轉(zhuǎn)用房的，則按照設(shè)區(qū)的市、縣市制定的標(biāo)準(zhǔn)以及支付作為臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。另一方面，如果房屋未按時交付，從逾期月份起，如果企業(yè)自行解決周轉(zhuǎn)空間問題，如果過渡期延長不到12個月，應(yīng)支付標(biāo)準(zhǔn)付款的150% ; 如果過渡期延長超過12個月，應(yīng)支付標(biāo)準(zhǔn)付款的200% 。若政府可以提供資金周轉(zhuǎn)管理用房，除繼續(xù)發(fā)展提供企業(yè)周轉(zhuǎn)用房外，過渡使用期限延期12個月以內(nèi)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)的50％支付；過渡期限延期超過12個月的，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的100％支付。

       云合專業(yè)律師網(wǎng)提醒您，臨時安置補(bǔ)償金并不是政府必須支付給您的費(fèi)用項(xiàng)目，具體取決于您選擇的補(bǔ)償方式。如根據(jù)《衡陽市中心城區(qū)發(fā)展國有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收與補(bǔ)償制度實(shí)施管理辦法》第三十二條的規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)與臨時安置補(bǔ)助費(fèi)只計(jì)一項(xiàng)，不得通過重復(fù)數(shù)據(jù)計(jì)算。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者一次性安置住房的，暫時安置和停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失不予賠償。另外，各地可以通過結(jié)合本地實(shí)際發(fā)展情況，對此費(fèi)用的具體支付標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，可以結(jié)合企業(yè)所在地的實(shí)際征收拆遷政策及相關(guān)規(guī)定，計(jì)算具體金額。

       對于搬遷獎勵費(fèi)用，一般由各市按照實(shí)際發(fā)展情況可以進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。

（五）人員遣散及安置費(fèi)用

       這部分的成本“湖南省利維和補(bǔ)充措施”不是規(guī)定,根據(jù)律師的經(jīng)驗(yàn)和與其他省份的實(shí)踐相結(jié)合,對這部分成本可以結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模、人員組成和后重建的具體情況,有合理理由的征收部門提出索賠。一般通過企業(yè)進(jìn)行搬遷的，需要支付工人停工期間的基本工資和社保費(fèi)用或者其他相關(guān)工作生活補(bǔ)助費(fèi)用。由于國家征用，勞動合同不能繼續(xù)履行的，公司還有可能按照《中華人民共和國勞動合同法》的有關(guān)規(guī)定向勞動者支付賠償金。
 

       綜上所述，企業(yè)征收拆遷補(bǔ)償所涉及的補(bǔ)償種類及補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)中國各地具體的規(guī)定及企業(yè)的相關(guān)工作情況以及存在具有一定的差異。此外，由于考慮到地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊因素，談判的可能性較大，效果較好。云合專業(yè)律師網(wǎng)具有多年拆遷維權(quán)工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套時間短、效率高、能快速有效提高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)木S權(quán)方式方法。通過訴訟和談判，對拆遷人施加壓力，為企業(yè)贏得與拆遷人同等的談判地位，為企業(yè)爭取合理的賠償。同時，云合律師在進(jìn)行拆遷工作中還注意維護(hù)中國企業(yè)的各方社會發(fā)展關(guān)系，讓企業(yè)贏了補(bǔ)償、也贏了關(guān)系，為企業(yè)征收拆遷后繼續(xù)教育開展生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)踐活動可以提供重要保障。