[臺州爛尾樓案件] 開發(fā)商跑了的爛尾樓怎么處理?
2021-10-29 閱讀：154
臺州案件維權(quán)思路 開發(fā)商跑了的爛尾樓怎么處理?
- 爛尾樓的不利后果。
- 恩施案，開發(fā)商跑路，無法入住。
- 廈門案，開發(fā)商跑路，入住，但產(chǎn)權(quán)不完整，遇到拆遷時補償大打折扣。
- 不是典型意義的爛尾樓，開發(fā)商最起碼沒有跑路，與一般意義的爛尾樓有區(qū)別，開發(fā)商目前還在營業(yè)，更主要的是還有開發(fā)權(quán)益。不著急提出民事訴訟，進(jìn)來提出行政訴訟，讓政府介入。并且該項目基本可以完善相關(guān)手續(xù)。
- 開發(fā)商繼續(xù)建設(shè)，萬事大吉。（維權(quán)的終極目的）
我們從各個方面給予開發(fā)商和政府施壓，（之所以找政府，完全是因為驗收辦證少不了政府）。
- 開發(fā)商徹底破產(chǎn)
三、調(diào)查取證：
- 國土資源局：
- 城市花園項目的出讓合同、和土地出讓金繳納憑證。（核實開發(fā)土地手續(xù)，涉及土地出讓金及保證金的情況）
- 城市花園的所有預(yù)收合同，核實該項目還有多少戶沒有出售。（保全債權(quán)）；
- 養(yǎng)老院的開發(fā)手續(xù)。（地塊值錢，主要用于開發(fā)商施壓）
- 規(guī)劃局：建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃條件。（開發(fā)手續(xù)是否齊全，關(guān)系到能否辦證及入?。?/span>
- 房管局：資金監(jiān)管協(xié)議及資金監(jiān)管的明細(xì)。
- 法院及臺州仲裁委員會，了解多少債權(quán)人提出了仲裁或訴訟。如果訴訟要參與進(jìn)來，恩施案教訓(xùn)（債權(quán)人撤銷之訴，第三人撤銷之訴）。
- 如開發(fā)手續(xù)不齊全，可以向國土資源局查處申請，借以向政府施壓。
- 如果監(jiān)管手續(xù)不齊全，我們可以向房管局發(fā)出申請。
- 規(guī)劃手續(xù)不齊全，我們可以向規(guī)劃部門發(fā)出查處申請。
- 向公安部門發(fā)出立案偵查申請，對開發(fā)商及有關(guān)人員違法騙取貸款行為要求立案偵查。
- 參與有關(guān)的訴訟，特別是債權(quán)人以房抵債的訴訟。
- 針對政府部門提出行政訴訟，要求履行法定職責(zé)，目的是為了跟政府施壓。
以上所有的方案都是為了談判，這個談判不是跟大家之前找開發(fā)商一樣談，而是借助于上述施壓，跟政府去談。
開發(fā)商跑了的爛尾樓怎么處理?
各縣（市、區(qū)）建設(shè)規(guī)劃局（分局），臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)局，人民銀行各縣（市、區(qū)）支行，各銀監(jiān)辦事處，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行臺州市分行，各國有商業(yè)銀行臺州市分行，各股份制商業(yè)銀行臺州分（支）行，各城市商業(yè)銀行，郵政儲蓄銀行臺州市分行，浙江省農(nóng)村信用聯(lián)社臺州辦事處：
現(xiàn)將《臺州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
臺州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局 中國人民銀行臺州市中心支行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會臺州監(jiān)管分局
二○一一年十一月十四日
臺州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行細(xì)則
第一條 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，確保商品房預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，根據(jù)浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。
第二條 臺州市行政區(qū)域內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目（含經(jīng)濟適用住房、限價商品房等，下同），其預(yù)售資金的收繳、支出、使用和監(jiān)督管理工作，適用本細(xì)則。
第三條 本細(xì)則所稱商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)中的商品房建設(shè)項目在竣工驗收備案前預(yù)先出售給購房人，由購房人按照合同約定支付的預(yù)購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）。
第四條 臺州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局負(fù)責(zé)對全市商品房預(yù)售資金收繳、使用的監(jiān)督指導(dǎo)，并具體負(fù)責(zé)臺州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理。
房地產(chǎn)行政主管部門在商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理中主要履行下列職責(zé)：
（一）督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管的實施情況；
（二）辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書的備案工作；
（三）受理商品房預(yù)售資金收繳、使用中違法違規(guī)行為的投訴處理；
（四）商品房預(yù)售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。
各級人民銀行、銀監(jiān)部門負(fù)責(zé)對管轄區(qū)域內(nèi)監(jiān)管銀行的預(yù)售資金監(jiān)管行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第五條 批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)全部納入預(yù)售資金監(jiān)管對象范圍。預(yù)售資金遵循?？顚?、?？顚４妗？顚Ｓ玫脑瓌t，采用全程全額的監(jiān)管方式，用于相關(guān)的工程建設(shè)。
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際情況，按照商品房預(yù)售許可規(guī)?；蛘呓ㄔO(shè)項目全部作為獨立的預(yù)售資金監(jiān)管對象（下稱“監(jiān)管項目”），在當(dāng)?shù)劂y行機構(gòu)申請開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶（下稱“資金賬戶”）。一個監(jiān)管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現(xiàn)金。
第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就監(jiān)管項目的基本情況、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管時間、違約責(zé)任等內(nèi)容與開設(shè)資金賬戶的銀行機構(gòu)（下稱“監(jiān)管銀行”）、監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位共同簽訂統(tǒng)一格式的《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（下稱“《監(jiān)管協(xié)議書》”），同時向監(jiān)管銀行提供下列資料：
（一）監(jiān)管項目的工程形象進(jìn)度表；
（二）監(jiān)管項目各階段資金使用計劃；
（三）監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊；
（四）投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書、中標(biāo)合同；
（五）監(jiān)管銀行要求的其他資料。
第八條 簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》的工程監(jiān)理單位必須是已經(jīng)依法取得工商營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)資質(zhì)等級證書，且已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂該預(yù)售商品房項目工程監(jiān)理合同的獨立企業(yè)法人。
簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)發(fā)放資金賬戶賬號，用于申請辦理監(jiān)管項目的《商品房預(yù)售許可證》。
第九條 監(jiān)管項目各階段資金使用計劃應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊和監(jiān)管項目工程形象進(jìn)度相對應(yīng)。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》時，除需要向房地產(chǎn)行政主管部門提交法律、法規(guī)、規(guī)章和其他有關(guān)規(guī)定明確的材料外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）《監(jiān)管協(xié)議書》；
（二）監(jiān)管銀行預(yù)發(fā)放的資金賬戶賬號；
（三）監(jiān)管項目的工程形象進(jìn)度表；
（四）監(jiān)管項目各階段詳細(xì)的工程施工進(jìn)度計劃和資金使用計劃；
（五）監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊。
未簽訂《監(jiān)管協(xié)議書》的項目，房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》等賬戶管理規(guī)定，憑《商品房預(yù)售許可證》在監(jiān)管銀行正式開立資金賬戶，開立的資金賬戶賬號應(yīng)當(dāng)與預(yù)發(fā)放資金賬戶賬號一致。
監(jiān)管銀行在賬戶開立后5個工作日內(nèi)，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開戶申請書、《商品房預(yù)售許可證》、《監(jiān)管協(xié)議書》、監(jiān)管項目的工程形象進(jìn)度表、監(jiān)管項目各階段的資金使用計劃等材料報當(dāng)?shù)厝嗣胥y行備案。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售資金監(jiān)管銀行或者資金賬戶的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后解除原監(jiān)管協(xié)議，同時重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，將原資金賬戶中的預(yù)售資金全部轉(zhuǎn)入變更后的資金賬戶，并報監(jiān)管項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門和人民銀行備案。
第十三條 監(jiān)管項目的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)直接存入資金賬戶。購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款發(fā)放銀行在發(fā)放按揭貸款時直接劃入資金賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑購房人在監(jiān)管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人申請辦理《商品房買賣合同》預(yù)售備案登記時，應(yīng)當(dāng)提供商品房預(yù)售資金存入資金賬戶的證明。
第十四條 商品房預(yù)售資金使用實行封閉式管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管項目預(yù)售資金時，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出申請，并提交監(jiān)管項目工程監(jiān)理單位出具的監(jiān)管項目分部分項工程施工完成證明或者其他有效資金支付證明材料。
其他有效資金支付證明材料主要包括：
（一）用于支付購買建筑材料、設(shè)備費用的，應(yīng)當(dāng)提交購銷合同；
（二）用于支付設(shè)計、監(jiān)理及其他行政事業(yè)性收費的，應(yīng)當(dāng)提交合同或者繳費通知書；
（三）用于償還在建工程貸款的，應(yīng)當(dāng)提交貸款銀行出具的還款通知書與支取貸款金額的證明及工程監(jiān)理單位出具的已完成工程量的證明；
（四）用于支付稅款的，應(yīng)當(dāng)提交納稅通知單。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，監(jiān)管銀行不予辦理監(jiān)管項目預(yù)售資金使用手續(xù)，并責(zé)令其限期整改：
（一）超出工程進(jìn)度使用預(yù)售資金額度的；
（二）未按規(guī)定使用預(yù)售資金的；
（三）未將預(yù)售款存入資金賬戶的；
（四）以收取其他款項為名變相逃避資金監(jiān)管的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)支付而未支付的各項費用不得在新建商品房預(yù)售資金賬戶中支取。
第十六條 監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管項目分別建立商品房預(yù)售資金收繳、支出臺賬，并根據(jù)監(jiān)管項目分部分項工程預(yù)算清冊、資金使用計劃等要求嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用申請。符合條件的，自申請之日起2個工作日內(nèi)付款。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按月向監(jiān)管項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門報送建設(shè)工程完成的形象進(jìn)度以及監(jiān)管銀行出具的預(yù)售資金收繳、支出對賬單。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按月將本銀行監(jiān)管的商品房預(yù)售資金情況報當(dāng)?shù)厝嗣胥y行備案。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對監(jiān)管項目的預(yù)售資金入賬情況、工程建設(shè)進(jìn)度和資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
第十八條 為確保監(jiān)管項目工程建設(shè)順利進(jìn)行，對監(jiān)管項目商品房預(yù)售所得款項，按監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊總額不低于130%列入預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議方式監(jiān)管。
按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項目工程預(yù)算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應(yīng)的前期工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、稅費、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用。
第十九條 商品房監(jiān)管項目竣工驗收備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑相關(guān)證明材料向監(jiān)管銀行提出資金賬戶撤銷申請。監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》有關(guān)規(guī)定辦理賬戶撤銷手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將資金賬戶撤銷情況報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案。
第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供虛假材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設(shè)資金、擅自截取挪用購房人預(yù)購房款或者不將購房人預(yù)購房款存入資金賬戶的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)立即停止該監(jiān)管項目的銷售，并責(zé)令其限期改正。同時，將其行為記入企業(yè)的誠信檔案和人民銀行的企業(yè)征信系統(tǒng)。
第二十一條 監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位提供虛假的監(jiān)管項目分部分項工程施工完成證明，或者監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊編制人員編制虛假的分部分項工程造價，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因超前超額支取商品房預(yù)售資金而影響工程按期竣工的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任外，將其行為記入企業(yè)或者個人的誠信檔案，視情節(jié)輕重限制其在臺州市范圍內(nèi)承接監(jiān)理業(yè)務(wù)。
第二十二條 監(jiān)管銀行未按要求受理、審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金的申請材料，超前超額支付商品房預(yù)售資金，導(dǎo)致工程無法竣工的，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，3年內(nèi)不得在當(dāng)?shù)厥小⒖h（市、區(qū)）行政區(qū)域內(nèi)承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位或者監(jiān)管銀行相互串通設(shè)立虛假資金賬戶逃避監(jiān)管或者違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；造成嚴(yán)重后果的，監(jiān)管項目的工程監(jiān)理單位或者監(jiān)管銀行承擔(dān)連帶責(zé)任，并依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
第二十四條 參與商品房預(yù)售資金監(jiān)管的有關(guān)部門、機構(gòu)和工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、泄露企業(yè)秘密的，由有關(guān)部門依法依紀(jì)追究責(zé)任。
第二十五條 本細(xì)則自2012年1月1日起施行。
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