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農村宅基地合法購買注意事項

2021-10-14 閱讀：11

農村宅基地并不能自由買賣，但在符合特點條件的情況下，是能夠完成“交易”，只是確實沒有想象中的簡單。那么如果想要購買農村宅基地，到底需要符合哪些條件，要注意些什么呢？
農村宅基地合法購買注意事項

一、如何購買農村宅基地
農村土地都是歸集體所有的，土地管理法中有明確的相關規定，農村集體的土地是禁止轉讓、買賣。如果雙方均為同一經濟組織村民的，經村委會允許的，可以有條件的轉讓，但需要符合三大原則：
（一）農村宅基地買賣需進行權利（使用權）主體變更登記
《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權（使用權主體發生變化），應當依照規定進行審查、批準，完成權利主體的變更登記。
需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發生轉移。
（二）宅基地購買者的資格有限制
宅基地使用權主體應是該農業集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份。因經濟發展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者（受讓主體），有資格限制。
宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。國土資源部2004年234號文件規定：嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
根據上述規定，農村村民的房屋是私有財產，村民可以依法處置。城鎮居民不能購買農村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
（三）轉讓后原則：一戶一宅
《土地管理法》明確規定，宅基地遵守“一戶一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣是，應該滿足這個標準的限制。
如果宅基地數量超標，以后進行分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。
二、購買宅基地注意事項
農村房屋買賣合同的效力認定，不僅僅應從宅基地使用權的案件上來把握，同時也應考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會導致合同無效。
農村房屋買賣由于涉及到宅基地使用權的轉讓，對其效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，農村宅基地使用權有以下特點：
1.農村宅基地的所有權歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造房屋的土地，也因所有權的不同而分為建設用地和宅基地，建設用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。
2.農村宅基地使用權的主體是特定的農村居民，即屬于本集體經濟組織特定的成員，農村集體組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。
3.農村宅基地使用權具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權人利用宅基地建造住宅及附屬設施，供其居住和使用，不能將宅基地使用權出讓和轉賣。另外，農村宅基地使用權具有福利性，即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的或者是交納很少的費用。
三、宅基地使用權的轉讓法律效力
1.宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：（1）城鎮居民購買；（2）法人或其他組織購買；（3）轉讓人未經集體組織批準；（4）向集體組織成員以外的人轉讓；（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2.宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（4）轉讓行為征得集體組織同意；（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。
四、宅基地買賣中常見法律糾紛
1.房屋升值，賣方拒絕出售
這是宅基地轉讓古城中經常出現的一種糾紛現象，尤其是房屋轉讓正處于房屋面臨征收、拆遷等節點時期
2.非本村戶口購買宅基地
之前有很多城鎮戶口或者另存居民急于在農村買地建房，結果宅基地上的房屋是建好了，但是卻因為不慶祝農村宅基地買賣要求，最后房屋與宅基地不能實現正常過戶，因此更加無法展開確權工作。
這種情況如果買賣雙方沒有經濟矛盾其實還好，一旦以后面臨政策變動，或者賣家反悔，遲早都會發生糾紛。
五、關于宅基買賣合同常見問題
如果擬定了買賣合同，出現以上糾紛后通過法律途徑能否進行維權？
1.只要買房一方中任何一位家庭成員具有購房所在村集體的戶口，雙方買賣合同協議生效
2.賣房者擁有房屋產權但戶口已經遷出本村，雙方買賣合同被視為無效
3.房屋盡心多次轉手，只要最終買房者為本村戶口，轉讓合同與轉讓行為視為有效
如果雙方買賣交易被視為無效，發生糾紛后的責任如何分配？
一般買房者承擔30%的責任，賣房者承擔70%責任。如果買房者在宅基地上已經建造了房屋，同時買房行為和買房合同被視為無效，那么賣房者需要按照房屋建造過程的所有花費的70%估價賠償給買房者。
律師建議：
一般來說，確認的農村房屋買賣合同有效應符合以下幾個條件：
1.轉讓人擁有兩處以上的農村住房；
2.轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部成員；
3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；
4.轉讓行為已征得集體經濟組織同意。

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