商品房銷售廣告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響消費(fèi)者的選擇，而現(xiàn)實(shí)生活中，幾乎所有印制精美的商品房銷售廣告和宣傳資料上，都是小區(qū)綠地蔥郁、樓房間距寬闊、配套設(shè)施齊全，但到交房時(shí)這一切都被大打折扣，這讓很夠購房者在收房時(shí)不能接受。
       

　　我國商品房市場(chǎng)管理機(jī)制尚不健全，對(duì)銷售廣告和宣傳資料缺乏有效的規(guī)范管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取最大利潤，在進(jìn)行銷售時(shí)作出一些虛假、夸大不實(shí)的宣傳，導(dǎo)致很多退房糾紛出現(xiàn)，這也極大地?cái)_亂了商品房市場(chǎng)秩序。

　　很多購房者都認(rèn)為自己是根據(jù)廣告上印的樓房外觀、間距、小區(qū)綠化、周邊設(shè)施的圖片才決定購房某一商品房的，那么開發(fā)商就理所應(yīng)當(dāng)?shù)陌凑諒V告上的樣子來交付房子，否則就是違約，就是欺騙。開發(fā)商卻通過在合同中含糊描述廣告中的宣傳，或者規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任。爭(zhēng)議的核心就是開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。

　　首先，我國民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請(qǐng)。要約邀請(qǐng)是沒有法律效力的，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商只是邀請(qǐng)購房者來看房，在這種情況下，如果合同中沒有明確規(guī)定，開發(fā)商無須對(duì)廣告宣傳承擔(dān)責(zé)任，購房者不能僅以宣傳廣告向開發(fā)商主張合同權(quán)利。

　　上面這條法律規(guī)定了，廣告僅是一種邀請(qǐng)，不是合同的表現(xiàn)，只要合同中沒有明確寫明廣告中的內(nèi)容，開發(fā)商是不需要承擔(dān)什么責(zé)任的。

　　同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”

　　這一條法律充分說明商品房的銷售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請(qǐng)，但是在具備一定法定條件的情況下，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的，當(dāng)事人違反要約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　《解釋》第3條規(guī)定的法定條件應(yīng)該同時(shí)具備以下三個(gè)條件：

　　1.該銷售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫、健身、購物、配套設(shè)施等。

　　2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達(dá)到80%”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”，“商機(jī)無限”等煽動(dòng)性的語言只是為了制造聲勢(shì)，吸引購房者的注意，因此只能算作要約邀請(qǐng)，不能視為合同內(nèi)容。

　　3.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確有重大影響的。即宣傳廣告的內(nèi)容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價(jià)格。

        業(yè)主買房遭遇虛假宣傳該怎么辦

　　(一)首先，購房前不要僅憑廣告就簽訂合同，要把廣告中最值得注意的地方明確約定在合同中，還要約定違約的處理，只有這樣才能在出現(xiàn)糾紛時(shí)有依據(jù)要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

　　(二)提前保存證據(jù)，多留意細(xì)節(jié)，提高鑒別能力，對(duì)自己不能把握的廣告性質(zhì)咨詢律師來做判斷。

　　(三)如果已經(jīng)發(fā)生上當(dāng)受騙的情形，要區(qū)分合同中模糊的表述有沒有導(dǎo)致自己產(chǎn)生重大誤解，如果合同中的約定雖然沒有將廣告中的宣傳明確寫出，但是足以導(dǎo)致購房者產(chǎn)生誤解，法院也可能會(huì)支持購房者的請(qǐng)求。

　　若開發(fā)商已按廣告承諾盡力履行義務(wù)，但由于客觀方面的原因未履行或未全部履行廣告承諾，例如由于政府的規(guī)劃調(diào)整，如按照原合同履行將顯失公平或使預(yù)購方無法實(shí)現(xiàn)合同目的，這是雙方在簽訂合同時(shí)所不能預(yù)見的，則不能認(rèn)為開發(fā)商發(fā)布的房地產(chǎn)廣告是虛假廣告。開發(fā)商可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求，變更合同價(jià)款或解除合同。