案例：

　　2010年趙先生在河北市某樓盤買了一處商品房，合同約定交房的期限是2012年6月30日前。開發(fā)商原因，房子在約定日期并沒有交付。趙先生和許多業(yè)主多次到開發(fā)商處詢問延期交房的緣由，后得知是房屋質(zhì)量存在問題無法交房。趙先生和其他業(yè)主一籌莫展，不知道如何解決問題。

        

　　京云房產(chǎn)律師分析逾期交房產(chǎn)生的原因有以下幾種：

　　1、房屋未驗收合格;

　　2、房屋相應(yīng)配套設(shè)施沒有及時跟進;

　　3、之前的承諾未兌現(xiàn);

　　4、房屋質(zhì)量問題。

其中最經(jīng)常發(fā)生的原因是房屋質(zhì)量問題，究竟是否可以因為房屋質(zhì)量問題拒絕收房呢？

　　根據(jù)《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》，出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質(zhì)量標準，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。因此在司法實踐中，一般情況下，不能以質(zhì)量問題為由拒絕收房，除非嚴重的質(zhì)量問題。

關(guān)于逾期交房的責(zé)任承擔(dān)，原則是有約定從約定，但是約定的標準不能過高。

　　根據(jù)《合同法司法解釋二》第二十九條，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

在實踐中，很多購房者因為缺少法律經(jīng)驗，在購房合同中對逾期交房沒有進行約定，在這種情況下，依據(jù)《房屋買賣司法解釋》第十七條，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

　　1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算;

　　2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

　　為了避免逾期交房情況的出現(xiàn)，建議廣大購房者在購房過程中小心謹慎，查看開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)手續(xù)、相關(guān)的合法文件，咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師進行談判、起草以及修改合同、保全證據(jù)等，在這個階段可以有效地預(yù)防此類問題的發(fā)生。當實際中遇到逾期交房糾紛時，不要盲目沖動，及時走法律程序保護自身利益。
       

　　京云房產(chǎn)律師是全國第一家提出做房產(chǎn)業(yè)務(wù)法律服務(wù)的律所也是目前唯一一家只做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律所，京云律所致力于解決各類房產(chǎn)法律糾紛、維護業(yè)主合法權(quán)益、專注于房地產(chǎn)法律服務(wù)，成功辦理了上千件房地產(chǎn)糾紛案件，擁有房地產(chǎn)領(lǐng)域豐富的實務(wù)經(jīng)驗和訴訟經(jīng)驗。

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