改革開(kāi)放以來(lái)，發(fā)展步伐沒(méi)有停止，也掀起了投資建設(shè)的熱潮，但同時(shí)，征地拆遷的現(xiàn)象是不可避免的。被征地拆遷的部分土地為農(nóng)村的集體土地、城市的國(guó)有土地、城市部分舊城和城中村房屋。

　　然而，隨著城市的快速發(fā)展，部分郊區(qū)農(nóng)民的土地被征收，原有的居住村逐漸演變?yōu)榫用駞^(qū)，從而成為城市中的村莊，也就是大家常說(shuō)的“城中村”，那么，城中村拆遷時(shí)，是按照國(guó)有土地上房屋還是按照集體上房征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行呢?
         

　　在回答這個(gè)問(wèn)題之前，首先要明確城中村的土地性質(zhì)。對(duì)于城中村，土地性質(zhì)沒(méi)有通過(guò)法定征收程序變更土地性質(zhì)，主要集中在城市郊區(qū)，因此土地仍然是集體用地。

　　因此，在征收拆遷的情況下，拆遷補(bǔ)償依據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》中的規(guī)定來(lái)補(bǔ)償?shù)摹?/span>

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，對(duì)被征收人應(yīng)當(dāng)給予土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助、農(nóng)村村民住房補(bǔ)償費(fèi)、其他地面附著物和幼年作物，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)。

　　土地補(bǔ)償安置補(bǔ)助一般由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布綜合地價(jià)確定。綜合地價(jià)制定時(shí)，要考慮原土地利用、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求、人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，每三年調(diào)整或重新公布一次。

　　征收農(nóng)用地、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。說(shuō)到農(nóng)村村民的居住地，首先要尊重農(nóng)村村民的意愿。其次，可以安排宅基地建房、提供安置房或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行補(bǔ)償。

　　安排宅基地建設(shè)：這種補(bǔ)償意味著被征收方需要為被征收人安排宅基地，讓農(nóng)民建房。

　　安置房的提供：提供安置房是所謂產(chǎn)權(quán)置換。這種補(bǔ)償辦法要求征收方向被征收人提供與原房屋相同面積的房屋，也就是說(shuō)必須按照拆一還一的補(bǔ)償原則進(jìn)行置換。

　　當(dāng)然，在一些地方，向農(nóng)民提供的安置房面積大于實(shí)際合法住房面積，而向農(nóng)村提供的安置房小于原合法住房面積，對(duì)于這些情況，必須結(jié)合實(shí)際情況，不能一概而論。

　　貨幣補(bǔ)償：對(duì)于貨幣補(bǔ)償，一般房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。補(bǔ)償原則是不能低于被征收農(nóng)民原有的生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)要有保障。

　　此外，征收方還要給予被征收人因征收造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等。

　　不過(guò)，城中村拆遷還有另外一種情況，可以參考按照“城市”標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。也就是說(shuō)，城中村土地已納入城市規(guī)劃區(qū)的。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中的規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)?。征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

　　律師釋法

　　從上面最高人民法頒布的審理規(guī)定中，我們知道，雖然城中村的土地原則上是農(nóng)村集體土地。但是，對(duì)于列入城市規(guī)劃區(qū)的房屋，拆遷補(bǔ)償應(yīng)參照《國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償條例》進(jìn)行補(bǔ)償。

　　被征收人也可以選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)置換，選擇產(chǎn)權(quán)置換的通常以按1:1的比例為基礎(chǔ)。

　　選擇貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償原則是對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

　　城市村拆遷相對(duì)復(fù)雜，因?yàn)樗哂谐青l(xiāng)雙重特征。因此，被征收人遇到問(wèn)題時(shí)，必須及時(shí)咨詢專業(yè)拆遷律師。