何為小產(chǎn)權(quán)房

　　在遇到房屋拆遷時，有的拆遷方會以房屋不符合規(guī)劃，簡單認定被拆房屋為違法建筑，甚至稱其為“小產(chǎn)權(quán)房”，那么，“小產(chǎn)權(quán)房”到底是指哪種房屋呢?讓我們來簡單了解一下。

      

　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房有兩類：建在農(nóng)村建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房和建在農(nóng)業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房。

　　根據(jù)《土地管理法》第4條的規(guī)定，國家為保護農(nóng)業(yè)用地而嚴格限制農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。進一步具體規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。建在農(nóng)業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房改變了土地用途所以違反了法律規(guī)定的土地用途管制，因而是非法的。至于建在農(nóng)村建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，又分為兩種情況。一是村集體在村公共土地上蓋的集體房，一是農(nóng)民自己或者多家聯(lián)合在農(nóng)民的宅基地上蓋的農(nóng)民房。前者多數(shù)都是出于商業(yè)目的而不是為了給農(nóng)民自住而建，和上面討論的一樣，這類小產(chǎn)權(quán)房同樣違反了國家關(guān)于土地用途管制的法律，屬于非法的。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民建在自己的宅基地上，沒有經(jīng)過國家征收，也就不存在繳納土地出讓金及土地增值稅等費用，因而小產(chǎn)權(quán)房的價格低廉，大約只占市場商品房的1/3，也因此吸引了大批的購買者。但盡管小產(chǎn)權(quán)房廣受歡迎，政府對實際存在的小產(chǎn)權(quán)房市場依然不予認可。2007年12月11日，國務(wù)院常務(wù)會議指出“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村地區(qū)購買宅基地、農(nóng)村住宅或小產(chǎn)權(quán)房”。2017年9月11日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》要求“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。今年5月份自然資源部下發(fā)了《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》，通知重申小產(chǎn)權(quán)房等不能通過登記將違法用地合法化。該通知強調(diào)，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

　　但是，拆遷人一定不能被拆遷方牽著鼻子走，自己的房屋是不是小產(chǎn)權(quán)房，要綜合多種因素考量，并不是因為缺少某一環(huán)節(jié)的手續(xù)就使得自建房屋成為了小產(chǎn)權(quán)房，我們要冷靜分析問題，多向?qū)I(yè)的律師咨詢，維護自己的合法權(quán)益。