近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。在穩(wěn)增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，新一輪城中村改造備受關(guān)注。本輪城中村改造與上輪“棚戶區(qū)改造”有什么區(qū)別？這一輪城中村改造，影響究竟有多大？北京京云律師事務(wù)所作了如下解讀。

與上輪棚改有諸多不同。

在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷程中，三四線那輪棚改難以被忽視。本次城中村改造，將對(duì)行業(yè)產(chǎn)生多大連鎖反應(yīng)，與歷史上的棚改有何異同，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

早在2015年，國(guó)家曾提出積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，三四線城市去庫(kù)存浪潮自此開啟；當(dāng)時(shí)，因貨幣補(bǔ)償?shù)募皶r(shí)性和便捷性，棚改貨幣化安置的推進(jìn)，直接激活了商品房銷售環(huán)節(jié)，階段性解決了房地產(chǎn)庫(kù)存高企和經(jīng)濟(jì)下行的問(wèn)題。

不過(guò)，這把“雙刃劍”也推高了全國(guó)尤其是三四線的房?jī)r(jià)，加重了地方政府及居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)。2018年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

到2020年，住建部明確表示，未來(lái)城市規(guī)劃要擯棄急功近利和大拆大建。2021年，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》提出，避免過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，嚴(yán)控大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，棚改規(guī)模也逐漸回落。

在“房住不炒”等頂層政策設(shè)計(jì)下，新時(shí)期的城中村改造，明顯異于此前棚改。京云律師表示，兩者在區(qū)域、工作方式、受益主體上均有不同。

在覆蓋區(qū)域上，此前的棚戶區(qū)改造針對(duì)全國(guó)，以資金驅(qū)動(dòng)為主要手段，以大拆大建為主要模式，因此在拆遷較為容易的三四線城市進(jìn)展快。本輪城中村改造，則限定于超大特大城市，從居民切實(shí)需要、城市客觀實(shí)際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。

“由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜，本輪改革可以說(shuō)是啃硬骨頭的改革，這可能意味著資金投入速度更慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)的邊際拉動(dòng)更漸進(jìn)，但也可能意味著政策的長(zhǎng)期副作用少，社會(huì)爭(zhēng)議少。”

在工作方式上，此前的棚改多為大拆大建，如今的城中村改造則更為精細(xì)、具體。“城中村改造是針對(duì)集體用地更為復(fù)雜全面的城市功能區(qū)的環(huán)境更新，既包含拆除重建的全面改造，也包含維持建筑格局的微改造，還有介于兩者之間的混合改造。”

總而言之，此前的棚改推動(dòng)了可觀的建設(shè)需求，城中村改造則要求“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)”。從拉動(dòng)投資的角度看，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015年前后。

京云律師表示：這一輪城中村改造，恐怕不會(huì)成為新一輪的“棚改”。

其一，棚改貨幣化之所以影響巨大，原因不在于棚戶區(qū)改造本身，而在于“貨幣化”。

一般拆遷改造，多是以安置房的形式體現(xiàn)，而棚改更多是真金白銀補(bǔ)貼，當(dāng)大量貨幣進(jìn)入市場(chǎng)，自然容易攪熱樓市。

棚改的錢從何而來(lái)？這就離不開央行，央行通過(guò)PSL貸款進(jìn)行定向放水，為三四線帶來(lái)源源不斷的水源。

這一次城中村改造的細(xì)節(jié)雖然還不清楚，但在新的背景下，央行恐怕不會(huì)輕易下場(chǎng)“背書”，難以像過(guò)去一樣撬動(dòng)如此規(guī)模巨大的資金。

城中村改造，顯然只能靠市場(chǎng)自身了。

如果房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再?gòu)?qiáng)勁，企業(yè)是否還有積極性，居民是否還會(huì)拼命接盤，都是必須考慮的問(wèn)題。

其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向發(fā)生了變化。

過(guò)去無(wú)論是棚改還是舊改，多以大拆大建為主，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的刺激可謂立竿見影，但也帶來(lái)了無(wú)窮無(wú)盡的問(wèn)題。

事實(shí)上，早在2021年，官方就已發(fā)文，實(shí)施城市更新行動(dòng)要嚴(yán)控大拆大建大搬遷，不大規(guī)模、短時(shí)間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡。

這一次，官方進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對(duì)群眾需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，實(shí)施一項(xiàng)做成一項(xiàng)……并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。

可見，城中村改造不會(huì)一哄而上，更不會(huì)大拆大建，反而還要承擔(dān)起保障房建設(shè)重任，對(duì)樓市的刺激效應(yīng)是有限的。

其三，樓市環(huán)境變了，即便大水漫灌、大拆大建齊齊登場(chǎng)，也很難產(chǎn)生強(qiáng)大的刺激效應(yīng)了。

七八年前的棚改貨幣化啟動(dòng)之際，樓市雖然面臨高庫(kù)存之困，但當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)仍存在巨大增長(zhǎng)空間。

畢竟，住房需求還未飽和、居民杠桿率還在地位、城鎮(zhèn)化猶待提速、人口仍在增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)也保持高速增長(zhǎng)，這些基本面決定了政策的立竿見影。

如今，且不說(shuō)經(jīng)濟(jì)、人口、居民杠桿率都發(fā)生了變化，全國(guó)整體住房也已過(guò)剩，只有超大特大城市存在結(jié)構(gòu)性短缺，樓市早已非當(dāng)初可比。

更關(guān)鍵的是，由于大環(huán)境變化，整個(gè)社會(huì)的預(yù)期也不同于以往，而扭轉(zhuǎn)預(yù)期，比一輪又一輪政策刺激要難上加難。

所以，城中村改造或許會(huì)加速，但新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)大漲，卻越來(lái)越難了，畢竟全民購(gòu)房時(shí)代很難再回來(lái)了。