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互換宅基地多年后反悔，親兄弟對(duì)簿公堂


    

    

    
 
 
    
  
    

 
    
    
    
      互換宅基地多年后反悔，親兄弟對(duì)簿公堂    
    
  
    
  
    2023-07-14   閱讀：324   京云律師
    
  
     
    

    

    

    

    

    

    十年前，兄弟倆就宅基地（房）互換達(dá)成口頭協(xié)議。哥哥在互換后的新宅基地上拆舊建新，建起了一棟小洋樓。弟弟沒(méi)有建新房，仍然住在原哥哥的舊房屋里。為了明晰雙方權(quán)益，雙方又簽訂一份書(shū)面互換協(xié)議，后弟弟反悔，訴至法院，主張房地互換協(xié)議無(wú)效。
    

    

     
    

    

     
    

    

    

    

    

    

     基 本 案 情
    

    

    

    張金（化名）和張銀（化名）為親兄弟關(guān)系，均為花都區(qū)某村村民。2013年1月，為方便生產(chǎn)和生活，哥哥張金和弟弟張銀經(jīng)口頭協(xié)商，互相交換宅基地和房屋，即張金將自家宅基地、房屋與弟弟家宅基地、房屋互換。兄弟倆當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議，也沒(méi)有辦理變更登記。隨后，哥哥張金拆除了弟弟張銀原宅基地上的泥磚房，建了一層房屋。2019年又加建了兩層，變成了一棟三層小樓房。
    

    互換宅基地多年后反悔，親兄弟對(duì)簿公堂
    

    

    2019年11月，弟弟宅基地（原哥哥宅基地）上的房屋被認(rèn)定為危房被政府有關(guān)部門拆除。
    

    

     
    

    

    2021年，為了明晰雙方權(quán)益，兩兄弟補(bǔ)充簽訂《屋地交換協(xié)議書(shū)》，約定雙方經(jīng)平等自愿協(xié)商并征得家庭所有成員同意和認(rèn)可，于2013年1月無(wú)償交換屋地，交換后不得反悔，地塊由各自建屋和使用，協(xié)議下方有雙方、各自家庭成員及見(jiàn)證人簽名。
    

    

     
    

    

    但書(shū)面協(xié)議簽訂后，由于兩家物質(zhì)條件差距，張銀看著哥哥靚麗的小洋樓，產(chǎn)生了不平衡感，既后悔又不忿。
    

    

     
    

    

    2022年初，張銀向法院提起訴訟，主張?jiān)搮f(xié)議書(shū)不是其真實(shí)意思表示，要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效并返還原宅基地。
    

     
    

    

    

    

    

    

    

     裁判結(jié)果 
    

    

    廣州市花都區(qū)人民法院一審判決：駁回張銀的全部訴訟請(qǐng)求。
    

     
    

    張銀不服，提起上訴。
    

     
    

    廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
    

     
    

    

    

    

    

    

     
    

    

    

     以案 說(shuō) 法
    

    

     
    

    

    

    在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，村民基于生產(chǎn)生活便利所需，互換宅基地使用權(quán)的行為時(shí)有發(fā)生。雙方多采取簽訂互換協(xié)議，并由村委會(huì)或村民進(jìn)行見(jiàn)證，且雙方互相交付產(chǎn)權(quán)證書(shū)等形式確認(rèn)互換事實(shí)，相當(dāng)一部分村民沒(méi)有重新向政府申請(qǐng)變更登記。本案涉及的主要問(wèn)題就是農(nóng)村宅基地使用權(quán)自愿互換后，雙方未辦理變更登記手續(xù)，此互換行為是否有效。
    

    

     
    

    

    本案中，兩兄弟均為案涉土地所在村集體組織成員，由于宅基地可在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，故該協(xié)議書(shū)并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方作為戶主自愿簽訂宅基地使用權(quán)互換合同，并由各自家庭成員及見(jiàn)證人簽名，足以證明該協(xié)議書(shū)為雙方真實(shí)意思表示。結(jié)合互換后雙方已將各自宅基地交付對(duì)方使用的事實(shí)，可認(rèn)定雙方已實(shí)際履行了協(xié)議約定。
    

    

     
    

    

    按照相關(guān)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要進(jìn)行變更登記，但是變更登記手續(xù)并不是合同生效的要件，僅是確認(rèn)權(quán)利變動(dòng)的手續(xù)，互換宅基地的雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定向政府部門履行后續(xù)登記的義務(wù)。因此，張銀主張案涉協(xié)議書(shū)無(wú)效并要求張金返還案涉宅基地缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。
    

    

     
    

    

    宅基地是一種基本的生產(chǎn)、生活資料，其權(quán)屬的穩(wěn)定性、流轉(zhuǎn)的安全性，均會(huì)對(duì)社會(huì)秩序及人們的生活產(chǎn)生重大影響。一方面，村民依法互換宅基地及有關(guān)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾，不能輕易“出爾反爾”。另一方面，雙方也應(yīng)就約定事項(xiàng)達(dá)成書(shū)面協(xié)議并及時(shí)辦理宅基地變更登記，以確認(rèn)權(quán)利變動(dòng)，預(yù)防和減少糾紛。
    

     
    

    

    

    

    

    

     法 條 鏈 接
    

    

    

    

    

    

     
    

    

    

    《中華人民共和國(guó)民法典》
    

    

    第三百六十三條  宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
    

    

     
    

    

    第五百零九條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
    

    

    當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
    

    

    當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
    

    

     
    

    

    《中華人民共和國(guó)土地管理法》
    

    

    第二條　中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
    

    

    全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。
    

    

    任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
    

    

    國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
    

    

    國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。
    

    

     
    

    

    第十二條　土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。
    

    

    依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
     
    
  
  
    
    
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