“一房二賣”您了解

高甲與高乙均系B鎮b村居民，雙方因b村某處土地的經營使用產生糾紛。2019年7月份，高甲因故占用b村土地一處，2020年1月12日，高甲向b村補繳承包費20000元。2020年9月1日，b村又與高乙簽訂土地承包合同，將包括高甲占用土地在內的一宗地塊租賃給高乙，高乙也按約定繳納了相應土地承包費。高乙認為其依據與b村簽訂的土地承包合同有權要求高甲搬出該宗土地，故高乙向法院提起排除妨害糾紛之訴。

法院審理認為，高甲向b村委交納了20000元租賃費，b村向高甲出具了收款憑據，雙方之間雖未簽訂書面合同亦未約定承包期限，但高甲一直占有使用該部分土地，雙方事實上形成了土地承包關系。高乙與b村委簽訂的土地承包合同是雙方的真實意思表示，不違反法律的強制性規定為有效合同。對于案涉土地，高甲、高乙均與b村委存在承包合同關系，因雙方均未辦理土地經營權登記且高甲與b村委之間的承包合同成立在先，故應認定高甲取得案涉土地的承包經營權。

根據《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條的規定，人民法院在處理該類型案件中應把握三個原則：

一是合同登記在先原則，已經依法登記的承包方，取得土地經營權；

二是合同生效在先原則，均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地經營權；

三是合法先占原則，依前兩項規定無法確定的，已經根據承包合同合法占有使用承包地的人取得土地經營權，但爭議發生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土地經營權的依據。

承包人如何避免因“一地二包”造成的權益受損，法官提醒您巧用三招化解風險，第一要抓住重點，避免“一地二包”的法律風險，一定要實地查探發包地塊是否有權屬糾紛，一方面要從經營權登記機關查詢登記情況，另一方面要向發包地塊的相鄰承包人進行實際了解，從而確定承包地塊的權屬情況。第二要嚴審合同，簽訂承包合同時一定要仔細閱讀合同條款，對于合同中表述模糊或有歧義的條款應當要求釋明或主動提出修改意見。同時，要在合同中約定發包方不能交付土地時的違約責任。第三要立即行動，在土地承包合同生效后，承包人要盡快向登記機關申請土地經營權登記，且要盡快將承包地充分利用起來，以達到對地塊合法占有的狀態。