近日，上海市虹口區(qū)人民法院審理了一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，就雙方爭(zhēng)議的定金索要問(wèn)題進(jìn)行審理，并判決賣(mài)家鄭某按照定金2萬(wàn)元向買(mǎi)家支付。

       基本案情

　　賣(mài)家鄭某經(jīng)中介公司介紹與買(mǎi)家朱某達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向，并且三方共同簽署了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議。協(xié)議中約定朱某需支付2萬(wàn)元的購(gòu)房定金。不久后朱某便將定金支付給中介公司，由中介公司代為保管。后因種種事宜，鄭某不愿再出售該房屋，三方磋商未果后決定不再交易。
       

　　朱某認(rèn)為協(xié)議不能履行的原因在于鄭某，且在簽署三方協(xié)議后由中介公司代收其額外支付的10萬(wàn)元定金。朱某共計(jì)支付定金12萬(wàn)元。在鄭某不愿出售房屋的情況下，中介公司已將12萬(wàn)元定金退還給朱某。因認(rèn)定是對(duì)方的過(guò)錯(cuò)，朱某將鄭某起訴至法院，要求解除三方協(xié)議，另要求鄭某按照定金罰則的規(guī)定，向自己再支付12萬(wàn)元。

　　鄭某稱(chēng)房屋不再出售，同意解除三方協(xié)議。其確實(shí)要求朱某將2萬(wàn)元定金支付給中介公司，由中介公司代收，但并未要求朱某額外支付10萬(wàn)元定金。因此即使賠付雙倍定金，也只同意向朱某再支付2萬(wàn)元。

　　因本案協(xié)議系三方簽署，且中介公司作為定金代收方，與本案有利害關(guān)系，法院通知中介公司作為第三人參加訴訟。中介公司稱(chēng)，鄭某曾多次電話(huà)告知己方，要求向朱某另收10萬(wàn)元定金，故中介公司通知朱某并實(shí)際累計(jì)收取了12萬(wàn)元定金。其后，中介公司已經(jīng)全額退還定金12萬(wàn)元。同意解除三方協(xié)議，并認(rèn)為應(yīng)由鄭某向朱某支付12萬(wàn)元。

        裁判結(jié)果

　　法院審理后認(rèn)為，各方均同意解除三方協(xié)議，故三方協(xié)議應(yīng)予解除。鑒于協(xié)議不能繼續(xù)履行的原因在于鄭某不愿繼續(xù)出售房屋，鄭某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任即向朱某退還定金。但朱某提供給法院現(xiàn)有證據(jù)并不能顯示鄭某多收10萬(wàn)元定金，據(jù)此只能認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)的定金應(yīng)為2萬(wàn)元。鑒于中介公司代收定金并已實(shí)際退還，故鄭某應(yīng)再向朱某支付2萬(wàn)元。

       以案說(shuō)法

　　定金是當(dāng)事人為保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，而以給付金錢(qián)行為作為債務(wù)履行的擔(dān)保。法律規(guī)定，定金合同在完成定金交付時(shí)成立，因此定金合同屬于實(shí)踐合同。

　　定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，如果實(shí)際交付的定金與約定的定金數(shù)額不一致，則以實(shí)際交付的定金作為定金數(shù)額。但是，定金數(shù)額不能超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。如果合同順利履行，則關(guān)于定金數(shù)額的確定不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際意義，畢竟定金最終都落實(shí)到合同總價(jià)款中。但如果在合同履行過(guò)程中違約，不愿繼續(xù)履行合同，則定金數(shù)額的確定則會(huì)對(duì)應(yīng)支付的款項(xiàng)產(chǎn)生影響，此處涉及到了定金罰則的應(yīng)用。

　　定金罰則是違約責(zé)任的表現(xiàn)形態(tài)之一。債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。在鄭某與朱某的案件中，因?yàn)闆](méi)有證據(jù)證明中介公司應(yīng)鄭某的要求額外代收定金10萬(wàn)元，所以定金數(shù)額仍為2萬(wàn)元，鄭某應(yīng)向朱某支付的款項(xiàng)也應(yīng)為2萬(wàn)元。