賣房人不交房，買房人不付余款，誰違約？
2023-04-24 閱讀：1190 京云律師
雙方就二手房買賣達成協(xié)議
買方按協(xié)議支付了定金
約定“剩余房款在交易過戶當(dāng)天支付”
后買方表示要推遲支付剩余房款
賣方同時表示要推遲交房時間
但都要求對方先行履行合同義務(wù)
導(dǎo)致合同履行陷入僵局
買方黃某與賣方陳某簽訂房屋買賣合同，約定房屋交易價格690萬元，購房定金為100萬元，剩余房款590萬元在交易過戶當(dāng)天支付，雙方應(yīng)于2022年4月30日前向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，交付使用的時間為賣方收齊樓款當(dāng)天。
實際履行過程中，買方黃某曾于4月8日向賣方陳某表示“可否將過戶、付款時間改至2022年5月9日”，而賣方陳某也曾在雙方微信聊天中表示“我們必須推遲大約一個月左右交房”，但雙方對變更合同履行期限一直未達成一致，最終導(dǎo)致雙方未能在約定的4月30日履行完該房屋買賣合同。
買方黃某提起了訴訟，主張繼續(xù)履行合同，賣方配合其辦理房屋過戶及交付手續(xù)，并支付逾期交房違約金；賣方陳某同意繼續(xù)履行合同，但提起反訴要求，要求黃某向其支付逾期支付房款違約金及剩余購房款。雙方均主張合同未能及時履行是因?qū)Ψ降倪`約行為所致。
廣州市越秀區(qū)人民法院一審判決：自判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，雙方共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，黃某于過戶當(dāng)天向陳某支付房屋余款590萬元。自判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)，陳某將房屋交付給黃某使用。駁回了雙方要求對方支付違約金的訴訟請求。
房屋買賣合同是雙務(wù)合同，即買賣雙方互相承擔(dān)義務(wù)、享有權(quán)利，《中華人民共和國民法典》根據(jù)合同義務(wù)是否有履行先后順序，規(guī)定了三種履行抗辯權(quán)，分別是同時履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。三種抗辯權(quán)的法律后果為享有履行抗辯權(quán)的一方可以拒絕另一方的履行請求或中止履行，而不構(gòu)成違約，因此是否成立抗辯權(quán)與是否違約密切相關(guān)。本案中，合同約定“剩余房款在交易過戶當(dāng)天支付”“房地產(chǎn)交付使用的時間為賣方收齊樓款當(dāng)天”，在買方曾表示無法按時支付剩余房款，而賣方亦曾表示無法按期交付房屋的情況下，買賣雙方均可以主張同時履行抗辯權(quán)，因此無法歸責(zé)哪一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因買賣雙方均有意繼續(xù)進行交易，從尊重當(dāng)事人實際意愿、維護合同有效履行、切實解決矛盾糾紛的角度出發(fā)，法院依法作出上述判決。
法官提醒，合同是“法鎖”，明確的約定有利于鎖定雙方的權(quán)利義務(wù)，避免不必要的紛爭，類似此類“支付剩余購房款”“遞件過戶”“交付房屋”等重要的合同內(nèi)容，最好能明確約定履行的先后順序，這是判斷違約責(zé)任的前提。如果合同約定不明，當(dāng)事人亦可以通過積極行為減輕責(zé)任，比如本案中，買方可以向賣方出示銀行存款、轉(zhuǎn)賬流水等，明示其具備支付剩余房款的能力；賣方也可以及時表示延遲交房的情況已經(jīng)消失，要求買方按時履行合同。
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