案情

王先生為了方便通勤，就在公司附近租了一套房，當時和房東簽了三年的合同，本來住的好好的。結果忽然有一天，一位自稱房東的孫女士找到他，說原房東已經把這房賣給她了，還拿出了房屋買賣合同和房屋產權證，現在她一家要住，要求王先生限期搬出去，搬走之前王先生在這居住的租金還要付給她。王先生也是一頭霧水，自己對原房東賣房的事完全不知情，而且他也很困惑，房東可以不經自己同意就賣房嗎？自己已經向原房東預付了一年租金，怎么現在還要再交房租？而且自己的租房合同今年年底才到期，現在自己就必須搬走嗎？

回答

對于王先生提出的問題我們一一來看，首先原房東作為房屋所有權人將自己的房子賣出，是對自己的財產進行處分行為，無需經過租戶王先生同意，都是合法有效的，但這并不意味著王先生就需要搬出。

因為在這種情況下，會使得租戶面臨不確定性和不安全感，由此我國民法典為了保護承租人的權利和穩定的租賃關系，規定了“買賣不破租賃”原則，意思是，在租賃關系存續期間，只要王先生實際占有租賃物，即便租賃期內房屋易主，并不影響租賃合同的效力。在新房東孫女士取得房子的所有權后，“自動替換”原房東的合同地位，成為原租賃合同的出租人，孫女士仍有義務繼續履行原租賃合同，無權要求王先生搬離，王先生可以繼續承租該房屋至租期到期為止。

而且，對于王先生已經預先支付給原房東的租金，孫女士可以請求原房東返還，在剩余租期內王先生不用向孫女士再付租金。

參考

《民法典》

第七百二十五條  租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《北京市高級人民法院關于印發<北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答>的通知》

34、租賃期間房屋發生所有權變動的，出租主體的變更時間如何確定？房屋轉讓雙方未通知承租人所有權變動會產生何種法律后果？

租賃合同履行過程中租賃房屋發生所有權變動的，房屋所有權變動的時間為新的租賃關系成立的時間，轉讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。

房屋轉讓雙方未將租賃房屋讓與的事實通知承租人，承租人已經依合同約定向出租人支付或者提前預付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張該部分租金的，不予支持；房屋轉讓雙方已經通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應予支持。