2003年，郭女士回老宅祭奠二叔時，突然得知自己家的祖宅被二叔的二兒子賣了。她一時氣憤不已，可近20年的時間過去了，她卻一直沒要回祖宅。

郭女士的爺爺奶奶一共生了三個兒子，一個女兒，上個世紀初開始，爺爺奶奶就帶著兒女們生活在老宅里，后來二叔和姑姑分家自立門戶離開了老宅，1951年，建設北京城的時候，郭女士的父親從老宅子離開，進北京參加祖國建設，就這樣郭女士一家在北京城里安家落戶，很少再回到老宅。

1954年，在外工作的二叔回到了老家，并落戶在老宅里，沒過幾年，郭女士的爺爺奶奶相繼去世，當時她最小的叔叔還未成年，剛剛16歲，郭女士的父親是家中長子，就把郭女士的小叔接到了北京來，當小兒子養(yǎng)著。

因為小叔叔身體有些疾病，到了1970年左右家里才張羅著給他娶媳婦，因為這個原因，一家人商量分家，五間正房三間東廂房，約定正房五間，哥倆一人兩間半，廂房三間，挑剩下，就是郭女士一家的。于是一家人，在村干部的見證下，簽了分家單。然而世事難料，小叔叔還沒成家，在三十二歲因工傷去世，之后也只有過年和清明祭奠的時候會回到祖宅。

此后，二叔一家一直生活在祖宅當中，1983年，二叔的大兒子提出了一個要求，要拿家里的房子養(yǎng)雞，郭女士爸媽當時非常憤怒，但是郭女士一家人不在老宅，也沒辦法，就由著他養(yǎng)雞，沒想到二叔的二兒子對大哥養(yǎng)雞這事也不愿意，為了制止這老大養(yǎng)雞，大隊書記和大隊會計，還有郭女士爸爸媽媽，以及叔叔就做了一個善意的謊言，就說這房子誰愿意要2000塊錢，逼著叔叔家的大兒子就把雞給處理了。

因為拿不出2000塊錢買房，大堂弟不再養(yǎng)雞，沒想到二堂弟卻把這事給記住了，有一次就直接拿了1000塊錢說想買房。郭女士爸媽當時就拒絕了，2003年，老一輩相繼去世，二堂弟私自把祖宅給賣給北京的昌平的一位先生了，他是花了兩萬塊錢把全院子買下了，除了堂弟，其他人誰也不知道這件事。如今，20年過去了，郭女士這一輩的兄弟姐妹也老了。70多歲郭女士最大的心愿就是要回到自家的祖宅，那么她能實現(xiàn)這個愿望嗎？

帶著這個疑問，郭女士來到北京衛(wèi)視《律師幫幫忙》欄目尋求幫助，欄目組邀請到北京京云律師事務所的王興華律師現(xiàn)場為郭女士解答難題。

通過與郭女士溝通，王興華律師了解到這是一起以前的農(nóng)村宅基地買賣合同案，國家法律有些單獨的規(guī)定和指導意見。按照郭女士的敘述，當時買房的是一個擁有城鎮(zhèn)戶籍的人，那么她堂弟當年錢的房屋買賣合同應當無效。不過也有例外，王興華律師表示：這種例外一般是在1999年之前，鄉(xiāng)里邊或者是村里邊明確的蓋章同意或者是戶口遷過去了，雖然說是城鎮(zhèn)戶口，但是有一段時間有的還是能遷過去的，還有就是綜合這些因素，有個自由裁量權，有酌情有小部分認定。

那如果認定農(nóng)村宅基地買賣合同無效的話，一般來說，是根據(jù)現(xiàn)在的價格做一個評估，一個是要把原來的錢還給買房人，另一個是把增值的部分大多數(shù)還給買房人，另外一個就是后投入的主要部分給買房人，比如70%-80%，但原物返還就牽扯到原物返還的主體是誰？這個房子到底是誰的？因為沒有經(jīng)過法院的明確文書判定，郭女士是不是是能夠返還的主體之一呢？這個怎么來認定？

王興華律師表示：如果郭女士找到分家單或者是原來宅基地證的話，郭女士需要確認自己的分家析產(chǎn)的所有權人，還有就是繼承人。這叫析產(chǎn)繼承，通過析產(chǎn)繼承證明郭女士是這個房屋的繼承人和所有權人，確定一下身份。另外，如果郭女士要打官司，必須證明析產(chǎn)的權利人，有這個身份才能夠起訴對方，要求對方返還。

王興華律師指出：如果說有一定的證據(jù)，比如說這個繼承關系比較清晰的話，可以先打官司，因為郭女士打官司的時候并不是要求買房人返還，而是證明郭女士是權利人之一，這樣，就可以說宅基地買賣合同是無效的，至于返還，可以下一步再進行。認定無效，除了說是違反國家強制性的法律規(guī)定無效，另一種無效是說無權處分。無權處分就是說這個財產(chǎn)不是二堂弟的或者是二堂弟只有一部分，然后二堂弟整個處分賣給別人了，是不合法的。

王興華律師表示：從民法上來講，如果說城鎮(zhèn)人能夠擁有農(nóng)村的房屋的話，就有一個方式：析產(chǎn)繼承，她是有合法的身份去擁有農(nóng)村宅基地上面的房屋。然而買賣反而是不能擁有的。

那現(xiàn)在這個祖宅，經(jīng)過了子子孫孫之后，可能會產(chǎn)生無數(shù)的繼承人，首先是爺爺輩有三兒一女，這三兒一女又分別有了孩子，這些孩子又有了孩子，現(xiàn)在如果想要確定繼承人，首先，先從第一順位繼承人開始，如果第一順位繼承人不在的，他的子女是屬于可以代位繼承的。

根據(jù)郭女士的描述，她的爺爺名下孫子輩的一共八個人，如果代位繼承的話，八個人都有權利去繼承。如果郭女士想要維權的話，第一，需要找一下分家單，同時也要到鎮(zhèn)政府去調(diào)一下宅基地的底檔，最好兩樣都能找到。所以現(xiàn)在當務之急，王興華律師最后建議宋女士一是搜集證據(jù)，二就是趕緊去法院起訴。