一、案情簡介

 

 

楊某與北京某公司簽訂房屋租賃合同，承租房屋開辦幼兒園，約定租期20年。

 

租賃合同里同時約定:一方單方終止合同，應提前一個月通知，并以1個月房租為標準支付對方違約金。

 

8年后，公司突然通知楊某要與其解除合同，讓他盡快搬走。

 

楊某認為租賃合同正在正常履行中，公司突然解除合同不合法，遂回復公司拒絕搬走。

 

但是沒想到楊某口頭拒絕公司之后沒幾天，就接到了公司發(fā)來的律師函。

 

律師函的內(nèi)容是公司要與楊某解除合同，并且同意支付1個月房租作為違約金。限楊某收到通知后10日內(nèi)處理完此事，否則就起訴楊某。

 

楊某收到律師函后傻眼了，不知道律師函說的是否合法。

 

查看了自己簽訂的合同，里面確實有約定:一方單方終止合同，應提前一個月通知，并以1個月房租為標準支付對方違約金。

 

但是開辦的幼兒園正在經(jīng)營中，突然搬走，涉及太多問題，就算是想搬走也不是一時半會兒就能搬走的。

二、律師分析

 

 

和楊某詳細了解完案情，并且仔細審核了楊某與公司簽訂的租賃合同后，京云律師認為：

 

①案涉租賃合同有效。

 

由于租賃合同約定合同租期20年、限定功能為幼兒園，從訂立合同本意看，雙方并無同意公司可任意解除合同的真實意思表示，否則，雙方對合同期限20年約定形同虛設。

 

楊某承租本案訴爭場所用于開辦幼兒園，必然要花費大量人力、物力、財力去進行建設、辦理開辦手續(xù)、招生等工作，如在合同中同意公司可毫無正當理由任意通知解除合同，那么將使楊某為此遭受巨大損失，此不符合雙方簽約本意。

 

②訴爭該款所在部分系對雙方責任具體約定，且訴爭條款對應結(jié)清其他相關(guān)款項性質(zhì)、范圍亦未作出明確約定，故該款約定應系對合同履行中違約責任的約定，并非賦予雙方任意解除合同權(quán)利。

 

在楊某未違約且不同意解除合同情形下，公司不能單方解除合同。

 

三、法院判決

 

 

律師的分析給了楊某信心，不再擔憂律師函的事情。

 

后來公司起訴楊某后，楊某隨即委托了浩云律師代理此案。

 

最終，法院判決駁回公司的訴訟請求。

 

四、律師提醒

 

 

通過此案例，京云律師提醒大家一些實務要點：

 

租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應提前告知對方并支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權(quán)，應根據(jù)履約本意、違約責任具體約定等客觀情況予以具體分析。

 

若是長期租約且租賃目的明確，應認定該條款約定應系對合同履行中違約責任約定，并非賦予雙方任意解除合同權(quán)。