房屋拆遷案例
房屋租賃中，房屋部分按份共有人擅自出租房屋并獲取租金的，其他共有人得知后,是否可以以簽訂租賃合同的共有人出租共有房屋未經其他共有人同意，系無權處分，是否可以主張簽訂的合同應屬無效，向承租人主張返還共有房屋？實務中法院是側重于保障其他共有權人的物權請求權，還是為維護交易的穩定性而保障承租人的權益？
北京京云律師事務所王興華律師，在北京衛視《法治進行時》為您解答。
問：廖老爺子去世后給兩個兒子留下一處房產，大兒子私自就把房子給出租了，小兒子就不干了，多次找租戶說明情況，但租客不僅不搬，還繼續向大兒子交房租。小兒子一氣之下，把租戶和大哥告到了法院，要求租戶搬出去，還要給他一半的租金。
那么，這份房屋租賃合同有效嗎？這房租該向誰要呢？
王興華律師表示：
大兒子作為房屋共有人，擅自將房子出租給他人，小兒子可以主張這份房屋租賃合同無效，并且可以找大哥索要租金。在實踐中，如果說小兒子對此是知情的，或者說在事后進行了追認和同意，合同是應當視為有效的。
另外，在類似案件中，如果存在多個共有人，其中大多數共有人一致意見將房屋出租，其他的共有人當時知情，事后又提出異議，但是出租房屋對共有人又沒有不利，那也應當視為租賃有效。
本案中，租賃合同雖然無效，但是租客使用房屋是要支付相應的對價也就是占有費的，這部分錢基本和約定的租金等同，鑒于費用已經交給大兒子了，大兒子應當將其中一半支付給小兒子。建議大家在租房時注意房子是否存在共有權人，最好征得所有人同意再簽合同，以免日后產生諸多法律問題。
【法條參考】
《中華人民共和國民法典》
第一百八十八條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。
訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
第五百零九條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。
第五百五十七條有下列情形之一的，債權債務終止：
（一）債務已經履行；
（二）債務相互抵銷；
（三）債務人依法將標的物提存；
（四）債權人免除債務；
（五）債權債務同歸于一人；
（六）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。
合同解除的，該合同的權利義務關系終止。
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