大家平時(shí)租房時(shí)都不會(huì)過(guò)多的去考慮租房合同上寫的內(nèi)容是否會(huì)存在漏洞，那如果在日后發(fā)生房屋租賃合同糾紛要怎么辦呢？該怎么更好的解決呢？為了幫助大家更好的理解這些問(wèn)題，北京京云律師事務(wù)所小編為大家整理了一起張友伶律師承辦的房屋租賃合同糾紛案例，請(qǐng)大家閱讀下面的文字了解！

基本案情

2003年12月28日，某紙業(yè)有限公司與北京市通州區(qū)某水產(chǎn)公司簽訂《土地承包合同》，用于工業(yè)開發(fā)。2008年4月2日，某紙業(yè)公司與惠某（北京）投資顧問(wèn)中心簽訂合同約定甲方將700畝漁場(chǎng)一次性轉(zhuǎn)讓給乙方使用。2008年某水產(chǎn)公司與惠某中心簽訂合同約定上述合同期滿后乙方繼續(xù)承包，期限為25年。

2010年6月28日，惠某中心與北京福某投資顧問(wèn)有限公司簽訂合同，約定乙方承租位于通州區(qū)某村場(chǎng)院從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)達(dá)成協(xié)議。協(xié)議簽訂后，福某公司將其承租的涉案土地分別轉(zhuǎn)租給本案宏某公司等11家石材經(jīng)營(yíng)商。惠某中心對(duì)福某公司的轉(zhuǎn)租行為及次承租商承租涉案土地用于石材經(jīng)營(yíng)的事宜知曉。

另查，涉案土地的土地性質(zhì)為設(shè)施農(nóng)用地，使用權(quán)類型為劃撥。2015年6月9日，北京市國(guó)土資源局通州分局向惠某公司下達(dá)責(zé)令改正國(guó)土資源違法行為通知書。2016年10月27日，惠某公司與宏某公司簽訂《場(chǎng)地租賃協(xié)議》。

2017年2月13日，某水產(chǎn)站將惠某公司訴至本院，要求解除雙方于2008年5月14日簽訂的《合同書》以及雙方履行的《土地承包合同》，并由惠某公司將涉案土地返還給某水產(chǎn)站。

2018年7月9日，通州區(qū)人民法院作出民事判決書，認(rèn)定本案訴爭(zhēng)雙方簽訂合同實(shí)際目的將設(shè)施農(nóng)業(yè)用地用于工業(yè)開發(fā)違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予宣告無(wú)效。2018年9月14日，北京市第三中級(jí)人民法院判決認(rèn)定合同應(yīng)屬無(wú)效。

2016年11月24日，惠某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)惠某公司與福某公司簽訂的《場(chǎng)院租賃協(xié)議》及三份《補(bǔ)充協(xié)議》于2016年10月11日解除。據(jù)2018年11月9日本院所做民事判決書；2、確認(rèn)惠某公司與福某公司簽訂的《場(chǎng)院租賃協(xié)議》及三份《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效。

律師觀點(diǎn)

張友伶律師主張，1、請(qǐng)求依法撤銷宏某公司與惠某公司2016年10月27日簽訂的《場(chǎng)院租賃協(xié)議》2、本案訴訟費(fèi)由惠某公司承擔(dān)。

因我公司自2010年7月起一直承租位于通州區(qū)某鄉(xiāng)某村部分場(chǎng)院用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，出租方為北京福某投資顧問(wèn)有限公司，同時(shí)包括該場(chǎng)院在內(nèi)的共計(jì)670畝場(chǎng)院是2010年6月由惠某公司出租給北京福某投資顧問(wèn)有限公司的。

2016年10月27日，惠某公司謊稱其已經(jīng)與北京福某投資顧問(wèn)有限公司解除了《場(chǎng)院租賃協(xié)議》，需要同我公司簽訂新的《場(chǎng)院租賃協(xié)議》，故我公司同惠某公司達(dá)成協(xié)議，繼續(xù)承租原來(lái)的場(chǎng)院，但租金須付至惠某公司指定賬戶。

后經(jīng)我公司了解，惠某公司并未與北京福某投資顧問(wèn)有限公司實(shí)際解除合同，該場(chǎng)院的實(shí)際使用權(quán)人依舊為北京福某投資顧問(wèn)有限公司，惠某公司無(wú)權(quán)將該地塊再行承租。惠某公司采取欺詐行為同我公司締結(jié)《場(chǎng)院租賃協(xié)議》，嚴(yán)重違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條之規(guī)定。

法院判決

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

根據(jù)本案查明的事實(shí)，涉案土地于2009年獲得了《國(guó)有土地使用權(quán)證》后，確定了土地地類為設(shè)施農(nóng)用地，使用權(quán)類型為劃撥。

福某公司在承租上述土地后，分別轉(zhuǎn)租給宏某公司等石材經(jīng)營(yíng)商，并由石材經(jīng)營(yíng)商在涉案土地上建設(shè)了廠房用于石材經(jīng)營(yíng)，改變了涉案土地的用途，而宏某公司與惠某公司2016年10月27日簽訂的《場(chǎng)院租賃協(xié)議》，仍然延續(xù)在涉案土地上建設(shè)了廠房用于石材經(jīng)營(yíng)的行為，只是對(duì)合同主體進(jìn)行了變更，且惠某公司對(duì)于涉案土地被石材商用于石材經(jīng)營(yíng)的事宜知曉，并徑行向部分石材經(jīng)營(yíng)商收取租金。

綜上，惠某公司與宏某公司的行為改變了涉案土地《國(guó)有土地使用權(quán)證》載明的土地用途，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于土地用途管理的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)屬無(wú)效。

合同被確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)一并解決相應(yīng)的法律后果問(wèn)題，但因惠某公司堅(jiān)持認(rèn)為涉案合同有效，故本院不宜在本案中就涉案合同被確認(rèn)無(wú)效后的法律后果問(wèn)題進(jìn)行裁判，雙方當(dāng)事人可另案解決。

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