拆遷來(lái)了，企業(yè)如何做準(zhǔn)備？京云律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師結(jié)合法律規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)解答企業(yè)拆遷中的典型問(wèn)題
2021-10-19 閱讀：10
案例簡(jiǎn)介:
2005年，張先生與郊區(qū)的一個(gè)村集體簽訂了20年的土地使用租賃協(xié)議，年租金21萬(wàn)元。張先生家庭投資200多萬(wàn)元可以用于企業(yè)開(kāi)辦不銹鋼加工廠，并且辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)部門(mén)登記等相關(guān)法律手續(xù)。2015年，張先生投資300萬(wàn)元，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模。然而，張先生聽(tīng)到這個(gè)消息，該地區(qū)發(fā)展將在2年內(nèi)進(jìn)行拆遷。作為將要被拆遷的人的未來(lái)，我們要做的就是為即將到來(lái)的拆遷做準(zhǔn)備。如何進(jìn)行應(yīng)對(duì)拆遷，首先我們就要了解中國(guó)企業(yè)在拆遷中有哪些補(bǔ)償項(xiàng)目，然后可以針對(duì)這些補(bǔ)償項(xiàng)目管理具體做準(zhǔn)備。京云律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師結(jié)合法律規(guī)定和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)解答企業(yè)拆遷中的典型問(wèn)題。
1、土地價(jià)值補(bǔ)償
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃土地有兩種類型: 國(guó)有租賃土地和集體租賃土地。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)這種租賃關(guān)系的終止，那么對(duì)于企業(yè)在租賃合同中的期待利益以及如何有效保障？為此，企業(yè)危樓春曉要有明確的土地使用權(quán)租賃合同、約定的土地面積、成本、期限和違約責(zé)任等信息來(lái)確定企業(yè)的預(yù)期效益。即是說(shuō)，針對(duì)我們這一項(xiàng)補(bǔ)償，企業(yè)需要把中國(guó)土地資源使用權(quán)進(jìn)行合同查漏補(bǔ)缺，快到期的合同應(yīng)及時(shí)提出續(xù)簽。
2、房屋價(jià)值補(bǔ)償
房屋、建筑物的補(bǔ)償，按有關(guān)房地產(chǎn)憑證上登記的建筑面積計(jì)算。因?yàn)橹袊?guó)歷史發(fā)展原因?qū)е聼o(wú)法進(jìn)行辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般由拆遷人和拆遷人聯(lián)合委托的公司進(jìn)行評(píng)估，房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值按照有關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定。對(duì)于一些違章進(jìn)行建筑，一般是不補(bǔ)償。也就是說(shuō)，拆遷正在來(lái)臨，企業(yè)到廠區(qū)的房屋合法化，房產(chǎn)無(wú)證或及時(shí)申請(qǐng)建筑許可證的手續(xù)。
3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
2011年頒布《國(guó)有企業(yè)土地上房屋征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》第十七條和第二十三條發(fā)展作出了對(duì)因征收房屋建筑造成公司停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了一種補(bǔ)償制度應(yīng)根據(jù)不同房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素分析確定。不同的省市對(duì)停產(chǎn)停業(yè)的計(jì)算有不同的標(biāo)準(zhǔn)，這也是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目中最靈活的一種。對(duì)于我們這個(gè)社會(huì)問(wèn)題，企業(yè)發(fā)展可以從本地區(qū)停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算方法著手。例如: 近年來(lái)的資金流動(dòng)情況、納稅證明、合同履行情況等資料。
4、企業(yè)內(nèi)部職工的安置補(bǔ)償成本費(fèi)用。
法律、法規(guī)和政策文件沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定因拆遷而被解雇的職工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商的項(xiàng)目。拆遷如果可以導(dǎo)致企業(yè)員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合我國(guó)勞動(dòng)法有關(guān)法律規(guī)定給予補(bǔ)償。鑒于此，對(duì)于未與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同的企業(yè)要及時(shí)補(bǔ)充簽訂勞動(dòng)合同等手續(xù)。
以上僅僅是一個(gè)企業(yè)進(jìn)行拆遷中的幾個(gè)典型環(huán)境問(wèn)題的列舉。畢竟，不同省市的政策，每個(gè)補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，包括每個(gè)企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，所以面對(duì)拆遷，企業(yè)應(yīng)盡早做好準(zhǔn)備。
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