被告顧甲、胡甲系夫妻關(guān)系，被告顧乙系被告顧甲胡甲之孫女。系爭(zhēng)房屋系三被告動(dòng)遷所得的配套商品房。2018年1月，原告劉某(買入方、乙方)和被告顧甲、顧乙、胡甲(出賣方、甲方)簽訂《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》一份，約定：2018年元月11日，甲乙雙方達(dá)成動(dòng)遷房買賣協(xié)議，約定甲方將其分得的位于上海市浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)華夏二路的動(dòng)拆遷安置房(以下簡(jiǎn)稱“動(dòng)遷房”)一套出售給乙方，房屋總價(jià)為￥110萬(wàn)元(大寫(xiě)：壹佰壹拾萬(wàn)元整);雙方約定了明確的付款期限及方式;同時(shí)約定該房屋過(guò)戶給乙方之前的過(guò)渡期內(nèi)，甲方不得再對(duì)該房屋進(jìn)行任何權(quán)利上的處分;甲、乙雙方同意，甲方于2018年3月31日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，限制期滿后被告應(yīng)當(dāng)積極配合原告辦理過(guò)戶手續(xù);該房屋過(guò)戶時(shí)需要交納的交易稅費(fèi)，由乙方支付;雙方對(duì)其他事項(xiàng)均有明確約定。

　　原告劉某在《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》中乙方一欄簽名，被告顧甲、胡甲在《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》中甲方一欄簽名，但被告顧乙的法定代理人在甲方一欄簽名。原告依據(jù)合同約定按時(shí)付款。2018年7月，被告將系爭(zhēng)房屋交給原告居住使用。2019年11月，三被告對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理了《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，權(quán)利人為三被告。

　　原告按約支付了相關(guān)房款，被告亦將系爭(zhēng)房屋交付給了原告，隨后原告裝修并居住使用。現(xiàn)系爭(zhēng)房屋按政策已經(jīng)可以辦理過(guò)戶，但被告借口拖延回避。為此，導(dǎo)致訴訟。

法院觀點(diǎn)

　　法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力;當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。《動(dòng)遷房預(yù)售預(yù)購(gòu)合同》簽訂后，原告依約支付了部分房款，被告亦將系爭(zhēng)房屋交付原告使用至今，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋已具備配套商品房交易過(guò)戶條件，故原告要求被告協(xié)助辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的訴請(qǐng)，合法有據(jù)，應(yīng)予以支持。三被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋出售價(jià)格低于同地段價(jià)格，但三被告未提供任何證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋交易價(jià)格明顯存在不合理之處，故本院對(duì)于三被告這一主張不予采信。法院依法判決三被告配合原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

拆遷安置房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、合同無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　眾所周知，受國(guó)家/當(dāng)?shù)卣呦拗疲瑒?dòng)遷房上市交易有嚴(yán)格的限制。動(dòng)遷、拆遷房售賣時(shí)多數(shù)情形下是在沒(méi)有產(chǎn)證的情況下進(jìn)行，并且價(jià)格相對(duì)較低。往往約定符合過(guò)戶條件時(shí)再辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　因房產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)，在支付購(gòu)房款后至符合過(guò)戶條件期間，由于房?jī)r(jià)的上漲，賣方可能會(huì)再將該房屋出賣給第三人并辦理過(guò)戶。此時(shí)，由于賣方已將房屋過(guò)戶至第三人，在先買受人則無(wú)法在要求賣方履行過(guò)戶義務(wù)。無(wú)疑買受人將受到重大損失。

　　2、因賣方無(wú)理拒絕配合過(guò)戶或要求加價(jià)而產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

　　賣方拿到房產(chǎn)證后，往往涉案房屋的價(jià)格已經(jīng)大幅上漲，此時(shí)賣方慣常做法是找各種借口拖延配合買方辦理過(guò)戶手續(xù)或直接要求增加房屋價(jià)款。無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生糾紛。這種風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)務(wù)中發(fā)生糾紛最多的。

　　3、買賣合同被判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

　　拆遷安置房出售人往往不是唯一所有權(quán)人，該房屋的其他合法所有權(quán)人會(huì)以簽訂房屋買賣合同時(shí)未經(jīng)其同意而向法院主張合同無(wú)效或者解除合同。這種情況在司法實(shí)踐中亦較為普遍。

　　4、因違反限制出售的政策規(guī)定或因買方屬于限購(gòu)人群，而無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　地方政府多會(huì)出臺(tái)拆遷安置房限制交易的政策，同時(shí)，對(duì)購(gòu)買人進(jìn)行限制。這無(wú)疑大大增加了買方的風(fēng)險(xiǎn)。

律師分析

　　就本案而言，系賣方無(wú)理由拒絕配合過(guò)戶、要求加價(jià)而引起。在符合過(guò)戶條件后，賣方拒絕配合過(guò)戶的情況下，要么在合同基礎(chǔ)上額外加價(jià)，要么起訴賣方。最終如何選擇，還是要看各方的態(tài)度。

　　多數(shù)情況下，買方通過(guò)訴訟途徑維權(quán)是比較好的選擇。但選擇訴訟維權(quán)，也需要綜合評(píng)估各方面的因素及成本。如果不存在限購(gòu)、合同無(wú)效等不利情形，我們建議訴訟維權(quán)，簡(jiǎn)單直接，立竿見(jiàn)影。

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