依據(jù)我國合同法的規(guī)定，進行房屋租賃時，出租人要與承租人簽訂租賃合同。簽訂租賃合同非常重要，合同法規(guī)定在租賃期內(nèi)，出租人出售房屋，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。那么租的商鋪，在房東沒告知的情況下，發(fā)現(xiàn)被出售，租客還有購買權(quán)嗎？王興華律師在北京衛(wèi)視《法治進行時》欄目為您解答。

 

【案件背景】

趙先生與眾安公司簽訂了一份《房屋租賃合同》約定三年內(nèi)租賃蘇苑花園商鋪的一所房屋，但是在這期間趙先生發(fā)現(xiàn)該公司在并未通知自己的情況下將房屋出售給第三人并簽訂了《蘇苑花園房屋訂購書》，但是案涉房屋尚未辦理登記。

 

承租人趙先生也想購買這所房屋，認為該公司侵犯了自己優(yōu)先購買權(quán)。

 

但是眾安公司卻以房屋已經(jīng)出售并支付了房款為由拒絕。

 

【問題】趙先生有優(yōu)先購買權(quán)嗎？這份權(quán)利在當前情形下還能被主張嗎?

 

【律師回答】

 

王興華律師表示：

 

根據(jù)我國法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

 

本案中房東在沒有通知趙先生的情況下將房屋出售，就是侵犯了趙先生的優(yōu)先購買權(quán)。

 

法律還有規(guī)定，出租人未通知承租人的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。

 

但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

 

也就是說，趙先生現(xiàn)在可以要求房東賠償損失，但是房東和買家的合同是有效的。

 

即使是這樣，趙先生也不是沒有辦法，房東和買家只是合同有效。

 

但是并沒有辦理過戶，這種情況下，趙先生的優(yōu)先購買權(quán)就存在現(xiàn)實履行的可能性。

 

如果趙先生堅持要購買，應當向法院證明自己有同等條件下購買的經(jīng)濟能力，可以預先將房款暫存到當?shù)胤ㄔ嘿~戶，法官會根據(jù)實際情況排除障礙，最終支持趙先生的優(yōu)先購買權(quán)。

 

【法律依據(jù)】

 

 

 

 

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2009年6月22日最高人民法院審判委員會通過）第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

 

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

 

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，

 

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

 

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

 

《民法典》第七百二十八條

 

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。

 

但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

 

根據(jù)《民法典》的相關規(guī)定

 

承租人對租賃的房屋享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，但是房屋的按份共有人優(yōu)先購買或者出租人將房屋賣給近親屬的除外。

 

承租人收到通知后十五日內(nèi)未明確表示購買的視為放棄該項權(quán)利，未參加拍賣的也視為放棄。優(yōu)先購買權(quán)受到侵害可以要求出賣人承擔賠償責任。