在商品房交易市場(chǎng)中，開發(fā)商逾期交房的現(xiàn)象很常見。司法實(shí)踐中的很多購(gòu)房糾紛都是由于開發(fā)商逾期交房導(dǎo)致的。很多的購(gòu)房者在遇到開發(fā)商逾期交房不知所措，不知道怎么處理。那么，開發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者可以采取哪些措施，房產(chǎn)糾紛律師為您解答。

      開發(fā)商違約不退房款怎么辦?

　　首先在開發(fā)商已經(jīng)造成違約，工程停工，不能按時(shí)交付房屋時(shí)，需要對(duì)其提出退房要求，如合同上未填寫交房日期，可在此時(shí)要求開發(fā)商另立合同注明交房日期，如在違約，需給購(gòu)房者交付違約金。

　　若在開發(fā)商仍然不交付房屋，且不退購(gòu)房金，此時(shí)，最好聯(lián)系所有購(gòu)房者一同對(duì)其起訴，用法律途徑來(lái)維護(hù)自身權(quán)利，因?yàn)橐粋€(gè)人能力小，且個(gè)人承擔(dān)起訴費(fèi)用比較大，只有人多才能產(chǎn)生較大的影響力。

　　如果開發(fā)商已資不抵債，不退還房款，由法院對(duì)其實(shí)行實(shí)信被執(zhí)行人，可要求對(duì)其實(shí)行破產(chǎn)政策，由政府出面對(duì)其進(jìn)行地產(chǎn)拍賣，來(lái)索回購(gòu)房款!

        

　　居民遇到開發(fā)商逾期交房如何處理

　　一、購(gòu)房人可以行使合同解除權(quán)

　　《民法典》(自2021年1月1日起施行)第五百六十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：

　　1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

　　2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。

　　3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

　　以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購(gòu)房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。

　　鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。

　　催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　二、購(gòu)房者要求支付違約金或者賠償損失

　　按照《民法典》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　1、違約金、賠償損失、解除合同可同時(shí)主張嗎?

　　如果合同中約定的延期交房的違約金較高，發(fā)生糾紛訴諸司法后，開發(fā)商以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過(guò)低，購(gòu)房者可以請(qǐng)求增加，法院會(huì)支持以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。

　　《民法典》第五百八十八條規(guī)定：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失。

　　2、購(gòu)房者選擇解除合同的，能否再要求支付違約金或要求賠償損失?

　　可以。違約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償，解除合同后，一方仍然會(huì)存在損失，至少會(huì)發(fā)生購(gòu)房款利息的損失，該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。

　　我們知道，對(duì)于開發(fā)商逾期交房的救濟(jì)措施和辦法主要是上文中提到的策略。每一項(xiàng)措施和策略都要區(qū)分具體的情況來(lái)處理，購(gòu)房者在遇到開發(fā)商延期交房時(shí)，自己不能正確及時(shí)的維護(hù)自己的合法權(quán)益的話，可以通過(guò)房產(chǎn)糾紛律師網(wǎng)站的律師來(lái)獲得專業(yè)的意見和建議。