新買的房子，收房時，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的墻體出現(xiàn)大面積裂痕，這是咋回事?

　　家住濟南的劉先生，2020年9月新買一套房屋，2021年11月開發(fā)商交房，2022年2月驗收時，發(fā)現(xiàn)三個臥室出現(xiàn)大面積裂痕。

　　經(jīng)驗房師排查，案涉房屋在建造過程中，使用的磚塊，出廠以后，還未冷卻，直接蓋上。另外房屋未加掛網(wǎng)，導(dǎo)致如今出現(xiàn)裂痕的現(xiàn)象。

　　住在這樣的房屋，讓人著實擔(dān)憂，劉先生向山東電視臺齊魯頻道《小溪辦事》欄目組求助，想要退掉這套房屋，但是開發(fā)商給出的方案，只維修，不退房，因為案涉房屋的主體未達(dá)到退房的要求。

　　山東電視臺齊魯頻道《小溪辦事》欄目邀請北京京云律師事務(wù)所的張媛媛律師，針對本案涉及的法律問題做了如下解答。
       

       一、記者：什么情況下能夠達(dá)到退房的要求，哪些部位有質(zhì)量問題，屬于嚴(yán)重質(zhì)量問題才能退房？

　　張律師：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，要想達(dá)到退房的話，需要主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量瑕疵和質(zhì)量問題。劉先生的房屋，經(jīng)驗房師排查發(fā)現(xiàn)，這些裂紋還達(dá)不到主體結(jié)構(gòu)的問題，它是一般質(zhì)量問題，也就是施工的時候，少了一道施工工序，需要開發(fā)商根據(jù)保修條款進(jìn)行修復(fù)和整改。如果是房頂出現(xiàn)大的主體裂痕、裂紋、或者是承重墻出現(xiàn)了問題，嚴(yán)重影響居住生活，這就是屬于主體結(jié)構(gòu)的問題，劉先生可以根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，及與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，要求退房。

       二、記者：買售人提前預(yù)付房款，而且已經(jīng)過去很長時間，有些期房時間更長，索賠問題和賠償問題怎么約定？開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任呢？

　　張律師：違約責(zé)任在買售人跟出售人簽訂的《商品房買賣合同》中，有相關(guān)的規(guī)定，具體條款要看合同約定。當(dāng)然有的開發(fā)商為了規(guī)避自己相關(guān)的一些賠償責(zé)任，會把違約責(zé)任寫的很低，比如買一套房子可能花100萬，開發(fā)商約定賠償金不能超過1000塊錢。不過從過往經(jīng)手的案例中，遇到上述情況，在訴訟中，為了維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利，可以主張訴請把違約金調(diào)高。

       三、記者：房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商合同約定只能修不能退，買房人可以向開發(fā)商索賠哪些費用？

　　張律師：首先維修時產(chǎn)生的費用，給生活造成的嚴(yán)重影響、嚴(yán)重?fù)p害，比如維修房屋期間，所產(chǎn)生的誤工費及額外支出，以及需要另行租房的租金，都是可以向開發(fā)商提出索賠。

       四、記者：前期發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商維修之后，過了兩年質(zhì)保期，開發(fā)商還承擔(dān)維修和賠償問題嗎？

　　張律師：具體問題具體分析。如果是質(zhì)保期內(nèi)，原來維修的地方又出現(xiàn)問題，還是可以要求開發(fā)商維修和賠償?shù)模绻沁^了兩年質(zhì)保期，別的區(qū)域新出現(xiàn)問題，就另當(dāng)別論了。這里要特別注意證據(jù)留存，買房人可以在工程維修期間，拍照或者錄像留存，也可以讓工程方把維修的問題記錄下來，放到合同里面，蓋上公司公章，因為這個問題本身就存在，兩年后還是這個問題，就可以要求開發(fā)商延長質(zhì)保期。

      五、記者：在收房的時候，需要注意哪些問題？

　　張律師：正常來說，買房人先驗房，再收房。而本案中的劉先生是被開發(fā)商強迫先拿鑰匙，收房后驗房，發(fā)現(xiàn)房屋有問題，就會顯得很被動。

　　因此，提醒廣大買房人，在購房時，一定要先驗房，不要著急收房，更不要急于拿鑰匙。驗房之后，把發(fā)現(xiàn)的問題點，向開發(fā)商進(jìn)行反映，反映之后，促使開發(fā)商積極配合，推進(jìn)下一步工作進(jìn)展。總之，買房是一項大工程，小心駛得萬年船，馬虎不得。