房產(chǎn)新政致首付提高 買方悔約定金能否退回?

　　房屋買賣雙方達(dá)成一致，買方付下定金，眼看就要簽訂正式的購房合同，孰料房產(chǎn)新政出臺(tái)，首付款比例隨即增加，買方欲取消購房計(jì)劃并要回定金，遭到賣方拒絕。那么，買方能否以新政出臺(tái)為由拒簽合同?已付的定金又能否收回?
        

　　【案情簡介】

買房本是開心事，新政倒成絆腳石

　　2016年10月，葉女士經(jīng)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所居間介紹，與某房屋產(chǎn)權(quán)人姜女士達(dá)成一致，簽訂《房地產(chǎn)居間合同(買賣)》(以下簡稱《居間合同》)，約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為335萬元，并約定雙方于同年11月30日簽訂正式的房屋買賣合時(shí)買方支付首付款101萬元，余款以貸款形式支付。當(dāng)天，葉女士向姜女士支付購房定金10萬元。

　　不料，在約定簽合同的前幾日——11月25日，上海房產(chǎn)新政出臺(tái)。根據(jù)葉女士的情況，其購房首付款比例要提高至購房款的50%，即在簽訂買賣合同時(shí)，葉女士要比原先約定的首付款多支付60多萬元。葉女士起初請姜女士給其10天籌款，后因籌款不成，故不想再履約，并要求姜女士退還定金。雙方協(xié)商不成，葉女士訴至法院，請求判決姜女士退還定金10萬元。一審法院支持了葉女士的訴請，姜女士不服，上訴至上海一中院。

　　姜女士上訴稱，雙方簽訂的《居間合同》明確約定，葉女士可向銀行貸款，在申請額度不足的情況下，由葉女士以現(xiàn)金形式補(bǔ)足。對于大筆金額的房屋買賣交易，葉女士作為完全民事行為人，對資金的準(zhǔn)備以及準(zhǔn)備方式應(yīng)有充足的考慮。此外，葉女士也沒有提供證據(jù)證明其在2016年11月30日前有能力支付新政出臺(tái)前約定的101萬元。新政出臺(tái)后，葉女士曾明確表示其能繼續(xù)履行合同，但后又反悔，故本案應(yīng)按照定金罰則處理。
       

條款約定須明確，若有爭議好商量

　　實(shí)際上，本案的爭議焦點(diǎn)為：葉女士是否有權(quán)以新政出臺(tái)無法支付首付款為由，拒絕簽訂房屋買賣合同，并主張免責(zé)。首先，雙方約定于2016年11月30日簽訂買賣合同，葉女士應(yīng)于簽訂當(dāng)日支付首付款101萬元。二審中，葉女士未能提供充分的證據(jù)證明，其確實(shí)能在該日前后存在支付該筆款項(xiàng)的實(shí)際能力。故葉女士的支付能力本身存疑。第二，《居間合同》約定葉女士若在申請購房貸款時(shí)未獲得相應(yīng)額度，應(yīng)在辦理房屋過戶手續(xù)前以現(xiàn)金補(bǔ)足，表明葉女士在簽訂上述合同時(shí)對可能存在的履約障礙已有充分預(yù)見，并且應(yīng)當(dāng)具備一定的資金保障。第三，新政出臺(tái)后，葉女士曾請求姜女士給予10天時(shí)間以湊足首付款，表明其認(rèn)可自身有義務(wù)按照《居間合同》相應(yīng)條款簽訂房屋買賣合同。

　　綜上，葉女士在簽訂《居間合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)對貸款額度變化有一定預(yù)見，并準(zhǔn)備相應(yīng)的資金，新政出臺(tái)并不必然導(dǎo)致上述合同不能履行，葉女士以無力支付首付款為由拒絕簽訂房屋買賣合同構(gòu)成違約，故撤銷一審判決，改判定金不予退還。

　　【申云分析】

　　因?yàn)樵诤炗喚娱g合同時(shí)已經(jīng)約定了如無法獲得貸款即用現(xiàn)金不足，導(dǎo)致葉女士定金無法退還，直接敗訴。申云律師這里要提醒您，在購房時(shí)，除了實(shí)地查看房屋質(zhì)量，更重要的是注意合同條款的約定，由于房屋居間(買賣)合同實(shí)踐中一般而言都由賣方提供，這就意味著一定程度而言是對其有利的。因此要仔細(xì)審閱合同，對于可能出現(xiàn)的情形做好估計(jì)，與對方交涉并修改、擬定合同，才能防患于未然，高高興興地買到新房子。