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房屋拆遷案例

無證房遇拆遷，哪種情況下能夠獲賠？

2021-09-28 閱讀：759

在我國廣大的農村地區，由于歷史和風俗習慣以及當地政策等原因，整個村不辦理房產證或者是某家某戶超面積建房都是一種常態，到律所咨詢的當事人說的最多的一句話是：我們那里都沒有產證的！我們那里都是這樣的！我們那里多多少少都超本上面積的！
那么，這些無證的房子或者是超過“紅本”上的附房，是違章建筑還是合法建筑？如果房子遇到拆遷了，我可以得到補償嗎？這應該是廣大被拆遷人最關心的問題。今天，京云律師團隊就針對這個普遍存在的問題，向廣大被拆遷人簡單闡明其能否得到合理補償的法律依據。
云合律師團隊闡述<a href=http://www.cxh983162.com/jingyun/casefwcq/ target=_blank class=infotextkey>房屋拆遷</a>能否得到合理補償的法律依據。

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1.甲問：律師，我這個房子在當初建造的時候，是向村里打過申請報告的，也有村委會的蓋章，但是后來沒有辦下來產證，是違法建筑嗎？

答：首先我們必須要了解，什么是違法建筑。根據《城鄉規劃法》的相關規定，違法建筑一般包括以下幾種情形：沒有申請或者申請未獲得批準，沒有取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑；雖然取得建設工程規劃許可證，但未按照批準的范圍、使用性質建成的建筑；擅自將臨時建筑建設為永久性的建筑。根據甲的描述，建造房屋之前是申請并報告，還有相關部門的蓋章，因此此類房屋不宜隨意認定為違建。要弄清楚，沒有辦理產證的原因是什么。

2.乙問：律師，村書記說我這個房屋是違法建筑，他有這個權利嗎？

答：這個在很多拆遷案件中，村委會、鎮政府大多數直接認定無證的房屋是違法建筑，其實這種一刀切的做法是錯誤的。違法建筑的認定主體、認定程序必須符合法律規定，征收范圍內的房屋情況復雜，尤其是某些城中村或舊城區，存在大量的因為歷史遺留原因而未依法登記或沒有辦理相關審批手續的房屋，對于這類建筑，相關部門要例外處理并認定，具體問題具體分析。

3、丙問：律師，那么我這個房子在拆遷中是怎么補償的？補償標準是什么？

答：首先，根據根據行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當”原則給予合理補償。至于如何補償，可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。農村居民建造住宅，只要經鄉鎮政府審核，并經縣級政府批準后，就算沒有宅基地證，建房證也不能認定為違章建筑。
其次，無證房屋就算被認定為違章建筑也需要補償。經相關部門調查認定為違法建筑的違法部分不予補償。對于合法部分，應當給予等價的補償。本該屬于我們的土地和建筑材料我們仍有尋求補償的權利。
最后，補償標準每個地區是不一樣的，政府部門會根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規定，也可向當地土地部門咨詢。如果有異議，可以走法律程序，要求合理補償。

在拆遷中，房屋拆遷補償一般包括兩類：

①房屋補償費(房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；
②周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

房屋拆遷補償方式分為兩種：

①補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。
②補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

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