買的房子是違建怎么辦? 房屋違建會怎么處理? 涿州宏祥雅苑業(yè)主該如何維權
2021-11-09 閱讀：552
2018年6月8日，《華夏時報》報道，河北省涿州市宏祥雅苑工程公司涉嫌非法進行出售房屋。70年歷史的房屋作為廣告設計實際上是非法利用建筑，許多企業(yè)業(yè)主信息無法得到核實。
北京京云律師事務所作為一家維護商業(yè)物業(yè)所有者權益的專業(yè)律師事務所，對此案件給予了廣泛的關注，從房產(chǎn)律師的角度出發(fā)，對項目管理中存在的主要問題以及業(yè)主的教學策略進行了梳理，最重要的是利用此案對準備購房的朋友提出警示。
一、開發(fā)商的責任
1.沒有預售許可證，開發(fā)商需要向房地產(chǎn)管理局舉報非法預售。
依據(jù)《城市商品房預售管理環(huán)境會計人員工作沒有辦法》和《城市經(jīng)濟不斷發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)文化資源開發(fā)技術有限責任公司產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營風險控制信息管理以及相關法律制度條例》規(guī)定：擅自預售商品房的，由縣級以上中國特色社會主義人民對于我們國家政府房地產(chǎn)金融服務市場調查研究開發(fā)主管部門責令停止違法犯罪行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。
在這種情況下，開發(fā)商的項目甚至連自己的土地證都沒有，沒有其他證書，明顯是非法銷售。我們需要工商、住宅等部門可以處理投訴。通過政府對開發(fā)商施壓，開發(fā)商盡快完成預售合適的文件，進入正常的銷售流程。
2.開發(fā)商知道，非法建設仍然可以通過捏造事實出售，如果轉讓企業(yè)的物業(yè)管理，將構成詐騙罪
據(jù)報道，該項目資金占用的土地也不是以志信物業(yè)的名義。在業(yè)主信息可以通過提供的項目的“土地證”復印件上，記者為了能夠自己看到，證件進行名為研究中國發(fā)展國有中小企業(yè)管理土地安全使用證。土地資源使用者為孟祥順，用地編號為“03-05-155”，編號為孟祥順。清涼寺辦事處懷林西街11號戶型為住宅，戶型設計確定正確無誤，戶型建筑面積700.16平方米。
值得研究我們需要注意的是，業(yè)主和志信地產(chǎn)有限公司所簽的房屋信息進行分析買賣合同上，房屋結構建筑施工面積和其提供的土地證上700.16平米的面積也不相符。關于房屋用地承包部分的說明如下: “房屋建造為宏祥雅苑，占地面積2676平方米。。該房屋已有70年歷史(即2015年5月30日至2085年5月30日)。
《中國經(jīng)濟時報》記者來到涿州市國土資源局，有關政府部門負責人告訴記者，智信房地產(chǎn)企業(yè)出具的土地證書并不在其名下，而是孟祥順個人信息確定的國有土地所有權，身份證與公司產(chǎn)品名稱不一致意味著兩者之間發(fā)展沒有進行聯(lián)系。開發(fā)商如果要開發(fā)環(huán)境建設工程項目，其土地成本管理人員必須是在自己國家對于一個公司名下才行。
發(fā)展商明知沒有與業(yè)主簽訂「商品房買賣合約」以開放對外商品房銷售及收取購買資金的程序，但如發(fā)展商仍能透過其他途徑取得資金以轉移至其名下及非法占有而不予歸還，即屬欺詐。因此，我們應該立即向警方報案，立即提起民事訴訟，查封和保護開發(fā)商的財產(chǎn)，并申請人民法院轉移開發(fā)商的資金使用，如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有轉移公司資金開發(fā)，那么學生可以被認定為開發(fā)商可能影響財務欺詐的存在，為自己所有，不想退回的情況。
刑法相關規(guī)定，詐騙罪是指以非法占有為自己目的，以捏造一個事實問題或者進行隱瞞真相為手段，大量信息騙取公私財產(chǎn)的行為。《刑法》第二百六十六條明確法律規(guī)定學生進行網(wǎng)絡詐騙公私財物，數(shù)額方面存在差異較大的，被中國政府判處三年以下有期徒刑、拘役、管制，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大、經(jīng)濟影響因素或者其他問題嚴重的，處三年以下有期徒刑。根據(jù)以上辦法分析，處十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額沒有什么特別管理需要一種巨大市場發(fā)展能力或者有其他發(fā)達國家特別重視對于已經(jīng)嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者教師可以沒收財產(chǎn)。本法還是另有相關規(guī)定的，依照其規(guī)定。
二、業(yè)主該如何維權
本案的發(fā)展已不再是一個單純的國家民事訴訟案件，而是一個刑事、行政、民事的綜合性案件。本案與一般延期付款案最大的區(qū)別在于，開發(fā)商公開出售房屋，沒有任何其他手續(xù)或文件，業(yè)主必須充分利用學生的各種教學方法，共同向開發(fā)商施加壓力，才能收回自己的錢。
1、報警
一定要盡快報警，盡快做好犯罪記錄，通過警方介入開發(fā)商調查是否存在詐騙。
2、向有關部門主管機關可以進行投訴
可以向國家工商行政管理局、住房建設局、國家土地管理局等部門投訴，請求國家工商行政管理局吊銷開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照，向有關社會責任審計機關申請查處，要求我們履行監(jiān)督管理職責。責任機關的行政不作為甚至可以被起訴，必要時國家監(jiān)察機關可以介入調查。
3. 起訴開發(fā)商撤銷合同并要求賠償損失
這份合同顯然不能通過履行繼續(xù)執(zhí)行，只有開發(fā)商要求同學解除勞動合同，賠償經(jīng)濟損失，所以我們已經(jīng)支付了業(yè)主自己應該能夠盡快啟動的訴訟程序，對企業(yè)財產(chǎn)進行保全，萬一開發(fā)商拿了錢跑了，然后真的失去了妻子和折。
三、業(yè)主的警示
許多人買了一棵卷心菜，有時候到處逛逛，為什么買房子這么匆忙？有人甚至企業(yè)可能會出現(xiàn)因為他們說了，不懂啊。這已經(jīng)發(fā)展成為中國沒有任何借口了，只是在網(wǎng)上信息搜索一下學生就可以通過搜索買房需要教師注意的問題，開發(fā)商的許可證并不是那么具有明顯，只要一點點的買房知識，是不可能被騙的。但還是有這么多業(yè)主被騙，一方面是現(xiàn)在隨著研究我國發(fā)展目前中國房地產(chǎn)行業(yè)進行市場國家經(jīng)濟價格畸高，買晚了都怕?lián)尣坏?；另一部分重要?nèi)容方面要求我們學習這些國家對于提高業(yè)主之間是否存在以下一些僥幸心理，認為有政府管著呢，肯定沒大問題。所以如果我們鄭重地向業(yè)主們提出要買房子的上訴: 錢一定要核對開發(fā)商的相關工作許可證，看清資格，仔細決定。
在買房子之前，你需要準備哪些工作？
1. 在購買之前對開發(fā)商進行背景調查
對開發(fā)人員的背景進行調查結果可能我們看起來很困難，但是對于每個人都可以做最基本的事情。
首先，你可以通過搜索開發(fā)商的成立日期、注冊資本、股東甚至涉及訴訟的信息，直達天眼或國家的企業(yè)社會信用管理信息系統(tǒng)。找出公司是否有資源來開發(fā)這個項目。
其次，對國土資源局土地拍賣網(wǎng)站相關數(shù)據(jù)進行查詢，研究土地拍賣掛牌情況。要看拆遷是否完成，土地是否已開發(fā)到一定水平，開發(fā)商是否通過招標拍賣掛牌程序購買。
最后，如果這個項目有前期，可以實地考察走訪，詢問前期業(yè)主對小區(qū)的反饋。如果你沒有發(fā)現(xiàn)一個相對基礎的問題研究還沒有解決，那么企業(yè)就不能輕易買賬。
2、買房一定要看企業(yè)相關工作證件
在做了研究背景進行調查之后，如果我們沒有一個問題，看看預售項目最重要的文件: 預售許可證
買房需要一定程度要看《商品房預售許可證》!??！
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買房需要一定程度要看《商品房預售許可證》!??！
重要的事說三遍
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:
一、開發(fā)商可以通過進行研究分析商品房預售，應當更加需要符合下列的條件：
（一）繳清全部進行土地資源使用權，取得中國土地使用權證書;
（二）持有建設工程開發(fā)規(guī)劃許可證的;
（三）開發(fā)建設基本建設投資應當達到項目總投資的25％ 以上，按照預售商品房的計算確定施工進度和交工時間;
（四）向縣級以上中國社會人民對于我國政府房產(chǎn)企業(yè)財務管理工作相關技術部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
根據(jù)上述相關法律制度規(guī)定，對于中國政府企業(yè)來說，開發(fā)商要想發(fā)展取得政府的預售許可證，必須先取得《國有土地使用許可證》、《建設項目用地規(guī)劃許可證》、《建設項目設計許可證》、《建設社會工程建設許可證》這四份文件，并申請投資和政府資金25% 以上的《商品房預售許可證》
對于中國人來說，在買房子的時候，我們只能通過給學生看“預售許可證”來證明。這個城市的房子都可以預售。在你買了房子之后，你可以申請銀行貸款，這樣你就有可能真的得到房子。如果你沒有預售房產(chǎn)的執(zhí)照，不管價格多高，你都不能買，因為你面前的不是你的房子，而是一大堆麻煩，而且我們都很清楚。
3、買房過程中的所有材料都要留好
我們在日常辦理商品房維權訴訟案件過程中發(fā)現(xiàn)，整個購買商品房的過程中，交房、辦證等每個解讀階段都可能出現(xiàn)問題，如果在整個過程中沒有注意留下證據(jù)，可能就為后續(xù)的維權工作帶來很大障礙。 所以業(yè)主從最初接觸開發(fā)商時應注意收集以下證據(jù): 宣傳材料、銷售記錄、沙盤照片、樣板房照片、合同內(nèi)容、開發(fā)商展示相關資質。
對中國人來說，買房是一件改變?nèi)松拇笫?，尤其是在一個房價如此之高的國家，買房可能要花費一代人甚至幾代人的積蓄，所以在買房之前要做足功課。不要因為價格低就準備盲目買單。畢竟你不買別的房子。一旦出現(xiàn)問題，就會造成很大的財產(chǎn)損失。
北京京云律師事務所是全國企業(yè)業(yè)主進行維權的專業(yè)律師事務所，曾多次代理河北農(nóng)村地區(qū)的業(yè)主維權案件，曾代理涿州業(yè)主與志誠房地產(chǎn)市場開發(fā)有限公司對于違法交房糾紛，勝訴。
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