房屋買賣合同糾紛案例_借名買的房子要不回來了該咋辦？
2021-11-04 閱讀：45
文章導(dǎo)讀：
所謂“借名買房”，是指實(shí)際企業(yè)出資人（借名人）借用他人個(gè)人名義進(jìn)行購買商品房屋，將房屋信息登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋自身權(quán)益。然而，這種買房的方式有風(fēng)險(xiǎn)，也有很多爭議。
親屬之間借名買房起糾紛
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立，自依法登記時(shí)沒有發(fā)生法律效力。但在現(xiàn)實(shí)生活中，這會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)權(quán)登記人與真實(shí)買受人之間的矛盾。此時(shí)，如何確定行為的效力和財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)將關(guān)系到合同雙方的重要利益。下面可以讓我們看一起借用親友名義買房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案例。
陳某與顧某系支屬關(guān)系。陳某因限貸緣故原由不能以本人名義購置新力象湖灣的屋宇，便找到顧某商議，為此，二人簽訂《委托買房協(xié)議》，約定顧某自愿以自己的名義替陳某購買新力象湖灣房屋，首付款97867元已由原告支付，按揭款每月2965.57元打入顧某所開按揭卡上。協(xié)議進(jìn)行簽訂后，“497”與南昌力洲置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司企業(yè)簽訂《南昌縣商品房買賣雙方合同》，以按揭方式可以購買新力象湖灣一套商品房。自2016年5月至2019年1月，陳某經(jīng)由過程其支付寶賬戶向顧某中信銀行卡賬戶轉(zhuǎn)款用于每個(gè)月歸還涉案房屋按揭貸款。后因家庭抵觸，兩邊就涉案房屋過戶等事宜多次協(xié)商未果，陳某將顧某訴至人民法院。（2019年5月8日，陳某經(jīng)由過程其中國銀行賬戶向顧某上述中信銀行卡還款賬戶轉(zhuǎn)入涉案屋宇存款余額330150元，清償了涉案房屋在中信銀行南昌分行剩余全部貸款本息。）
法院可以支持企業(yè)實(shí)際購房者的過戶請求
法院經(jīng)審理后覺得，陳某與顧某簽定的《托付買方和談》屬于兩邊當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且案涉房屋不屬于南昌市限購區(qū)域內(nèi)商品房，其內(nèi)容不存在違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。故關(guān)于陳某要求顧某協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的訴訟請求，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。
律師分析
以名義購買房屋的協(xié)議的效力，應(yīng)當(dāng)審查協(xié)議是否符合訂立合同的一般要求，不存在合同無效的情形。如果企業(yè)出于規(guī)避限購政策的目的而借名買房，其內(nèi)容違反相關(guān)法律制度法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，損害中國社會(huì)發(fā)展公共經(jīng)濟(jì)利益，將被認(rèn)定為無效合同，實(shí)際買房人要求我們繼續(xù)履行合同的訴請將不會(huì)得到人民法院支持。
當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，以他人名義登記房屋，借款人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借款人按照合同約定，要求登記人(名人)登記房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，可以支持。
借名買房六大風(fēng)險(xiǎn)
1、無書面合同協(xié)議，一方不能否認(rèn)曾約定借名買房
借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。
2、違反國家政策、法規(guī)進(jìn)行規(guī)定，借名協(xié)議可能導(dǎo)致無效
雖然已簽訂以該名義購買社會(huì)福利住房的書面協(xié)議，但該協(xié)議可能會(huì)因規(guī)避政策而被法院宣告無效，而借款人亦不能達(dá)到取得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。
3、登記人拒絕進(jìn)行辦理企業(yè)房屋過戶手續(xù)
當(dāng)房屋符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，是否協(xié)助房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓由登記人負(fù)責(zé)，借款人面臨被拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。
4、借名人被要求農(nóng)民騰退土地房屋
購房后，借款人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋是以他人名義登記的，而且我國對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采用登記原則，借款人面臨著被起訴搬出房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
5.由于注冊人涉及訴訟，該房屋被查封或處置
借用名稱購買房屋是借款人與登記人之間的協(xié)議。根據(jù)公示和公益信托原則，房屋產(chǎn)權(quán)證書規(guī)定注冊人為房屋所有人。一旦登記人介入，房屋作為其財(cái)產(chǎn)就有被密封或處理的危險(xiǎn)。如：登記人離婚，其配偶可以主張?jiān)摲课萁ㄖ鳛槲覈蚱揠p方共同進(jìn)行財(cái)產(chǎn)應(yīng)分割；登記人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人通過申請保全而致該房屋被查封。
登記人把房子分配給了第三方
由于我國房屋進(jìn)行登記在他人名下，第三人有理由相信通過登記管理人為房屋所有權(quán)人。二者之間簽訂買賣雙方協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人文化面臨企業(yè)喪失對于房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝垏屹r償。
當(dāng)你用假名買房子的時(shí)候，你需要注意什么？
對于不違反我們國家經(jīng)濟(jì)政策、法律制度法規(guī)強(qiáng)制性管理規(guī)定的借名買房，如辦理企業(yè)貸款融資困難，律師建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式存在固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行公證，這樣學(xué)生可以更加明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系研究還是借名買房。
對于企業(yè)違反國家政策借名購買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能影響導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)協(xié)議因違反強(qiáng)制性管理規(guī)定被認(rèn)定無效。
最后我們需要進(jìn)行提醒實(shí)際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)研究證據(jù)，如銀行資金轉(zhuǎn)賬信息記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有形成書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人之間可以以此為理論依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少經(jīng)濟(jì)損失。
在不違反我國合同法第五十二條規(guī)定的前提下，買受人以名義簽訂的代理協(xié)議一般具有法律效力。且協(xié)議進(jìn)行一定要請專業(yè)相關(guān)人士擬定，代持協(xié)議比買賣合同還要具有重要。但是好的交易不能解決所有問題。
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