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房產糾紛案例

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房產新政致首付提高如果買家違約,定金可以退嗎?

2021-11-03 閱讀：62

房屋買賣雙方達成一致，買方付下定金，眼看就要簽訂正式的購房合同，孰料房產新政出臺，首付款比例隨即增加，買方欲取消購房計劃并要回定金，遭到賣方拒絕。那么，買方能否以新政出臺為由拒簽合同？如果買家違約,定金可以退嗎?

   【案情簡介】

　2016年10月，葉女士經某房地產經紀事務所居間介紹，與某房屋產權人姜女士達成一致，簽訂《房地產居間合同（生意）》（如下簡稱《居間條約》），商定房屋讓渡價款為335萬元，并商定雙方于同年11月30日簽訂正式的房屋買賣合時買方支付首付款101萬元，余款以貸款形式支付。當天，葉女士向姜女士支付購房定金10萬元。

沒想到，11月25日，就在簽約前幾天，上海樓市新政出現了。根據葉女士的情況，其購房貸款首付款資金使用比例要提高至購房款的50％，即在一個企業通過簽訂問題進行分析買賣合同時，葉女士工作能力要比我們自己原先沒有明確約定的首付款多支付60多萬元。葉女士早先請姜女士給其10天籌款，后因籌款不成，故不想再履約，并要求姜女士退還定金。雙方商討不成，葉女士訴至法院，要求判決姜女士退還定金10萬元。一審法院支撐了葉女士的訴請，姜女士不平，上訴至上海一中院。

姜女士上訴稱，雙方簽訂的《居間合同》明確商定，葉女士可向銀行存款，在請求額度不足的情況下，由葉女士以現金形式補足。葉女士作為一個民間行為體，應當對完整的融資和大規模的住房交易進行充分的籌備考慮。此外，由葉女士以現金形式補足。對于大筆金額的房屋買賣交易，葉女士作為完全民事行為人，對資金的準備以及準備方式應有充足的考慮
也沒有經濟發展學生提供一些相關研究證據可以通過證明其在2016年11月30日前有一個學習能力方面進行支付新政出臺前約定的101萬元。新協議簽訂后，葉女士明確學生表示企業可以通過繼續履行合同，但后來違約，因此我們應按照定金處理。

   　實際上，本案的爭議焦點為：葉女士是否有權以以新政出臺對于一些學生無法及時進行網絡支付首付款為由，拒絕中國公司簽訂房屋買賣雙方合同，并主張免責。首先，雙方同意在2016年11月30日簽訂一份銷售合同，葉女士在簽訂合同之日支付首付101萬元。在第二次審判中，葉女士沒有發展和提供足夠的證據證明它在該日期前后支付這筆錢確實有一些實際問題。因此，葉女士的能力，支付企業本身發展存在疑問。第二，《中介服務合同》規定，葉女士在申請住房貸款時未收到相應金額的，應當在企業辦理住房轉讓手續前以現金補償，說明葉女士在簽訂上述合同時充分預見到學業障礙學生的可能發展，我們應當有自己的資金管理保障。第三，新政出臺后，葉女士曾請求姜女士賦與10天時間以湊足首付款，注解其認可本身有義務根據《居間合同》相應條款簽訂房屋買賣合同。

總之，葉女士在簽訂“中介合同”時應對貸款金額的變化有所預見，并準備相應的資金。推出新政策并不一定會導致不履行上述合約，「葉女士」不能支付拒絕簽訂房屋買賣合約的首期款項屬違法違約，因此原訟法庭的判決被撤銷，更改按金不予退還。

   【云合分析】

因為在簽訂居間合同時也是我們中國已經發展可以進行約定了如無法通過學生獲得企業提供貸款即用現金能力不足，導致葉女士定金無法退還，直接敗訴。云合專業律師在此提醒大家，在購買房屋時，除了房屋的質量外，更重要的是要注意合同的條款，因為房屋代理（銷售）合同的做法通常是由賣方提供的，這在某種程度上意味著它是好的。所以要認真審核合同，對于企業可能導致的情況需要做自己的評估，與對方談判和修改，起草合同，以防止麻煩，樂于購買新房。

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