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臺州城市家園爛尾樓數次停復工，京云律師促項目復工，業主得新房

房產糾紛案例

西安海倫國際小區該如何維權商品房逾期辦證？

2021-10-29 閱讀：98

文章指南:

最近，一位網友咨詢說，西安海倫國際社區的房屋已經有6年了，到目前為止業主還拿不到房產證。期間，開發商和相關管理部門也多次組織承諾進行限時辦理但依然無果。那么，商品房逾期辦證如何通過法律途徑維護自己的權益，業主如何維權,以下詳細內容供業主介紹。

開發商多次書面承諾辦理房產證均未兌現

網友高女士稱她所住的西安海倫成為國際服務小區從2013年開始研究陸續交房，至今對于業主們沒有可以拿到房產證。多次找到開發商協商，雖然得到過多次書面承諾辦理房產證，但是一直沒有兌現。
西安海倫國際小區該如何維權商品房逾期辦證？

相關管理部門4次承諾的辦證工作時間均未兌現

與開發商就辦證問題多次溝通無果后，業主向有關政府部門求助，雁塔區有關部門回應了四次，表示會在二○一六年七月、二○一八年六月、二○一九年七月及二○一九年十月三十日前完成認證工作，但至今仍未落實。
西安海倫國際小區該如何維權商品房逾期辦證？

老百姓花幾十萬甚至上百萬買套房，結果卻遲遲拿不到房產證，以至于可以買賣房屋、孩子教育入學等都受到影響極大發展限制，自己就是花錢買的房子，確沒有一個權利以及憑證數據證明它屬于我們自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問題，購房者應該怎么辦？今天北京云房地產律師將為您全面分析這一問題。

為什么一定要自己拿到房產證？

許多人簡單地把它理解為一種權利證書，用來證明房子是他們自己的正義，忽略了財產證書的許多功能。那么沒有房產證到底有啥用呢？房產證至少有七個功能，你必須了解。

1、房產證是房產的買賣、交換、租賃和抵押時出具的重要影響法律體系文件。沒有好房產證的房產不能進行買賣交易。任何一個房產市場交易管理行為的第一個步驟方法就是為了驗證房產證的真實和有效性，可以通過這樣說，房產證是一切買賣交易的基礎法定文件。

2、沒有辦好房產證的房產企業不能及時進行技術轉讓、贈與和繼承。在沒有可以拿到房產證或者之前，購房者還不能完全算是該房產的法律傳統意義上的擁有者。

3、房地產交易的置換和租賃形式不能進行，即使簽訂有關合同或協議將被視為無效，也不能受到法律保護。

4、在沒有可以拿到房產證之前該房產企業無法及時進行質押、典當等行為。不能通過房地產質押、典當獲得貸款或者承擔其他民事責任。

5、在該房產企業所處城市土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家經濟政策及相關拆遷法律法規可以獲得拆遷補償。現在房地產市場上所謂的“小產權房”，因為沒有產權證問題。

6、在沒有自己拿到房產證之前該房產的所有權仍然需要屬于我們開發商，如果企業開發商之間存在將房產進行抵押借貸的行為或因債務管理問題被強制執行時，該房產公司可以被債權人（如銀行）依法拍賣還貸。

7、土地使用期滿不申請繼續使用的。

房產證久拖不決業主如何維權？

由于買方一直在與開發商就認證問題進行談判，業主權利保護網絡根據多年處理各類商品房逾期辦證糾紛的經驗，為大多數業主提供了兩個切實有效的法律權利保護方案:

1、督促開發商辦證，并要求開發商支付逾期辦證的違約金
針對房產證辦理久拖不決的情況，購房者應該進行主動出擊，積極參與維權，切勿消極等待，如果通過協商不成，集體企業委托律師走法律發展途徑是最好的辦法。我們會基于業主和開發商通過簽訂的《商品房進行買賣雙方合同》起訴開發商要求其履行為以及業主可以辦理房產證的義務，并支付平臺逾期辦證的違約金。如果企業合同中約定的違約金或者過低，我們還可以通過依法向人民法院進行申請調高違約金的標準。

2、退房，主張開發商的違約責任
購房者還可以通過基于企業合同約定或者相關法律制度規定起訴開發商要求學生解除買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》即退房。并要求發展商退還購房本息、維修費、契稅、貸款押金等費用。

逾期辦證的違約金以及如何進行確定？
房屋不同于普通商品，房屋產權證涉及的利益較多，一旦開發商拖延向購房者辦理房屋產權證，就會使購房者對房屋的權利受到嚴重限制，侵犯了購房者的利益，因此此時無論是依法還是按照合同協議，購房者都可以向開發商要求賠償。關于違約金數額的確定需要我們為大家進行總結了如下工作要點。

1.關于逾期辦證違約金或損失賠償的時間計算起點問題

根據《商品房買賣雙方合同以及司法解釋》第十八條第一款之規定，逾期辦證違約金或損失賠償的計算一個起點，應當可以首先需要遵從合同沒有約定。合同沒有約定的，按照房屋建成與否確定計算起點。如果房屋尚未完工，從房屋交付使用之日起計90天; 如果房屋已經完工，從合同簽訂之日起計90天。司法社會實踐中，對該條文的理解能力一般企業不存在爭議。

2、可能存在的無效格式條款
合同中可能存在為了重復使用而預先擬定的無效格式條款。如果開發商在購房合同協議中“逾期支付物業證0.1% 的 liquidated damage”。”則開發商的違約風險責任公司并不會隨違約時間的長短、違約給對方企業造成經濟損失大小和履行社會義務與否發生發展變化，該條款我們不能沒有起到督促開發商盡快履行辦證義務的作用，也未能充分體現出違約行為責任應有的補償性和懲罰性。根據《中華人民共和國合同法》第四十條的規定:”格式條款有本法第五十二條、第五十三條規定情形的，或者一方提出格式條款免除責任、加重對方責任或者排除對方主要權利的，格式條款無效”，該條款視為格式條款無效。

3、違約金標準過低可向法院申請調高
如果購房合同約定的違約金明顯過低，根據《中華民族人民共和國合同法》第 114 條規定，當事人可以發展要求中國人民法院工作進行分析調整。最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛法律若干問題的解釋的第十六條規定，當事人以違約的約定罰款低于造成的損失為由，申請增加賠償 liquidated damage，數額按照違約造成的損失確定。第十八條第二款：“合同沒有約定違約金或者經濟損失數額難以通過確定的，可以直接按照已付購房款總額，參照中國社會人民對于銀行管理規定的金融服務機構計收逾期貸款利息的標準成本計算。

為什么我們必須使用法律手段來維護我們的權利？

在我們自己之前的工作生活中經常會預見這樣的情況，業主自行組建了一個幾百人的維權大群，各路業主在這個群里發表重要觀點，但是他們始終難以發展形成一種統一管理意見。有的企業業主建議和開發商可以繼續進行協商，但多次通過協商過后，房產證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業主提供建議走信訪，獲得的答復通常是，你們能夠反映的問題研究不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟工作程序；有的業主提出建議找媒體報導，但沒有能力達到一石激起千層浪的效果，問題我們還是學生無從解決；還有些極端的業主管理建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京信息等等，這些數據都是他們無法有效解決這個問題的。

律師能夠進行理解各位業主的做法和心情，非常佩服各位業主能夠更加團結發展起來維權的魄力和決心，但無數的例子可以讓我們覺得只有一個團結起來依法維權才是有效解決這些問題效能最高的辦法。集體的力量是強大的，但若不能進行統一管理思想，選擇一個正確的道路，這樣的集體就容易出現瓦解。

業主們要做是將懸而未決的爭議提交中國人民對于法院，業主如何維權,聘請律師，和律所簽合同，每人出一份工作授權委托書，每人出一點維權提供資金，就會有最專業知識的人都是為了提高你們的利益兢兢業業地四處奔走，努力可以做到業主經濟利益價值最大化，使得我們每一項主張都于法有據，合情合理。

在所有訴求合理的情況下，法院會依法判決開發商為業主辦理房產證，會判決開發商支付合理的逾期辦證違約金。商品房逾期辦證,業主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執行保障的法院的判決書。國家強制力的保障勝過無數的爭吵推諉，口舌之爭。

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