河北大廠某小區，開發商逾期未辦理房產證怎么辦，只給房款1%違約金？
2021-10-28 閱讀：86
文章導讀：
河北大廠某小區，數百戶業主在收房之后，遲遲拿不到房產證（不動產權證書）。從2017年6月到2019年5月期間，業主們積極與開發商協商，想要盡快獲得房產證，并得到合理的違約金賠償。然而，開發商逾期未辦理房產證怎么辦，只給房屋價款1%的違約金賠償。在這漫長的等待中，不僅業主們無法處分屬于自己的財產，更為了維權耗費了大量的時間、精力和財力。
在經歷了漫長的自力維權無果后，業主程先生、張女士等60戶找到云合專業律師團隊——北京京云律師事務所，想要通過法律途徑維護合法權益。
一、【案件背景】
開發商逾期辦證，業主集體維權，要追究開發商違約責任。
1、2015年，業主購買商品房，合同約定于2017年6月交房。
2015年5月，業主張女士看到了這樣一張樓盤宣傳資料：“某某小區，愛上花種四季的陽光，滿是陽光的挑空露臺上，讓植物們肆意瘋長。”張女士對這個樓盤產生了興趣。后來她又了解了小區的所在位置，房屋的戶型，相關配套設施等售樓介紹。最后決定以49萬余元的總價款，購買了77平米的商品房。
2、2017年收房后，遲遲沒有辦理不動產登記的消息。業主們憂心忡忡。
2017年初張女士與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，繳納了相關稅費后，如愿入住了新房。但令張女士沒想到的是，接下來他們會為了辦理房產證而開始漫長的等待。開發商遲遲辦不下來房產證，這成了業主們的一塊心病，沒有房本會影響孩子入學，影響房屋再次交易。大家深知，只有取得了房本，才算是真正擁有了房子的產權。
3、2019年5月7日，開發商終于辦理了房產證（不動產權證書）。
在逾期辦證期間，業主們多次找開發商協議，想要盡快辦證，并且賠償違約金。2019年5月7日，開發商終于辦理了房產證（不動產登記證），比約定時間晚了近兩年。在這期間，業主們因無權處分自己的房產，各自受到了不同程度的損失。
4、現在房本是下來了，但業主的損失呢？該如何賠償？賠償多少？
京云律師了解到，根據購房合同約定，開發商應于2017年6月30日前交房，并于交房后270日內辦理產權登記。辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如果因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。
如此低的補償業主們當然是不同意，他們找到了專做商品房案件的京云律師，京云律師給了業主們幾條建議。
【京云分析】
1、不建議業主退房，因為與最初簽訂房屋買賣合同，繳納房款的時間比，現在房價已經上漲很多，房屋也沒有“不能居住”的質量問題。現在退房對業主并無益處。
2、本案中，由于開發商延遲辦證長達近兩年時間。這些業主因為不能享有物權，不能買賣、入學、抵押房屋，還要繼續交房貸，這期間造成的損失，不是房屋總價1%的違約金能彌補的。拿張女士家舉例，張女士的房屋價值59萬余元，如果按照1%的標準計算違約金，兩年才5900元，顯然是過低的。
這種情況下根據《商品房買賣合同司法解釋》的規定，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
對于無法舉證實際損失數額的業主。京云律師建議按照司法解釋規定按照“已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息” 為標準計算違約金。所以說，業主可以主張提高違約金數額。
對于能夠舉證自己實際損失的業主，需要舉出相關證據來證明自己的損失數額，法院會根據業主舉證，判斷最終的賠償數額
3、根據《合同法》原則，如果合同中有加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效。對合同的格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。業主可以主張部分合同條款無效。本案中，開發商單方制定的合同條款，如果符合格式條款的要件，是可以被認定為無效的。
4、不動產是受到《物權法》保護的。但是開發商因為長期延期辦理房產證，使幾百名業主在近兩年的時間內，無法行使自己的部分物權權益，不能買賣、租賃、抵押、享受相關權益（子女入學）。由此所造成的實際損失遠遠超出房屋價款的1%，在這個角度看，業主仍可要求增加違約金數額。
【相關法律規定】
（一）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條。
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。（2）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。（3）合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
（二）《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定。
預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
（三）《合同法》三十九、四十、四十一條規定
第三十九條 格式合同條款定義及使用人義務
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。 格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。
第四十條 格式合同條款的無效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條 格式合同的解釋
對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
（四）《物權法》第三十九條
《物權法》第三十九條規定，【所有權基本內容】所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
【京云律師事務所提示】
我所代理了幾十起河北省地區的商品房業主集體維權糾紛，其中逾期交房、逾期辦證糾紛占了大半，引起開發商逾期交房和辦證的原因有很多，一般業主無法判斷準確原因就沒有辦法針對性的要求開發商整改，使得能夠順利交房辦證。另外，有的業主認為，合同約定的違約金這么低，律師費都有可能比違約金高，請律師不值。殊不知，法律有明確的規定，如果違約金數額過低，可以請求法院追加，但是可以提高多少、如何提高？依據是什么？這就需向專業律師進行咨詢。
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