小周的父母有一套房子，想著自己年事已高，房子遲早是小周的，就把房子贈給小周并辦理了過戶，雙方簽訂了贈與合同，在合同中約定小周的父母在去世之前可以一直居住在這套房子中，并且對合同進行了公證。

幾年后，小周由于個人原因將這套房子賣給了他人，買家要求小周父母從房子中搬離，小周父母十分生氣，將小周和買家告上法庭，認為自己對房子有居住權，要求撤銷他們的房屋買賣合同。

北京京云律師事務所主任王興華律師表示

 

根據我國民法典規定，房屋設立了居住權的，出售房屋后，居住權在期限內的，不能影響居住權人的權利，賣方要告知買方房屋設立居住權的事實。但是需要注意的是，法律規定居住權自登記時設立，也就是說在我們這個案件中，小周的父母雖然和小周在合同中約定了居住權，但是并沒有向不動產登記機構申請登記，所以對房屋并不享有法律上認可的居住權，也沒有對抗第三人的效力。而小周作為房屋的所有權人，買家基于對物權登記公示效力的信賴而購買房屋，房屋買賣合同關系也應當受到法律保護。所以綜合以上幾點，小周的父母并不能依據合同約定的居住權要求撤銷小周的買賣房屋行為。

但是，小周父母也并非完全沒辦法，他們與小周簽訂的合同可以視為附義務的贈與合同，小周出賣房屋的行為導致了他們無處居住，屬于沒有按照合同約定履行義務，小周父母可以撤銷這份贈與合同，把房子收回來。又因為房屋已經由第三人合法取得，不具備返還條件，所以小周父母可以要求小周將出賣房屋所得的價款返還給他們。

《中華人民共和國民法典》第二百四十條所有權的定義所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。第三百六十八條居住權的設立居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。

設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。第三百六十九條居住權的轉讓、繼承和設立居住權的住宅出租居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。